Договор безвозмездного пользования жилым помещением в 2026 году: образец и особенности

Договор безвозмездного пользования жилым помещением (ДБП) — это соглашение, по которому собственник передает квартиру или дом другому лицу для проживания без взимания платы. В 2026 году такие договоры остаются востребованными: родители предоставляют жилье детям, работодатели — сотрудникам на время командировки, родственники помогают друг другу. Важно понимать юридические нюансы, чтобы защитить права обеих сторон.

Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением

Договор безвозмездного пользования (ссуды) регулируется статьей 689 ГК РФ. По нему одна сторона (ссудодатель) передает другой стороне (ссудополучателю) жилое помещение во временное безвозмездное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть его в том же состоянии с учетом нормального износа.

Ключевое отличие от аренды — отсутствие платы за пользование. От договора найма ДБП отличается тем, что ссудодатель сохраняет право пользоваться помещением при необходимости.

Особенности и скрытые риски ДБП

В юридической практике договор безвозмездного пользования имеет нюансы, о которых важно знать:

• Обременение при продаже. Если собственник продаст квартиру, новый владелец станет ссудодателем по договору. Покупатель может не знать о существовании ДБП, так как он не регистрируется в Росреестре. Это создает риск конфликтов и выселения для ссудополучателя.
• Маскировка сделок. ДБП иногда используют для прикрытия возмездной аренды (чтобы не платить налоги), сдачи внаем банкротом (для сокрытия дохода от приставов) или запрещенного дарения между юридическими лицами.
• Права третьих лиц. Если в квартире прописаны другие граждане или есть совладельцы, их согласие может потребоваться для заключения ДБП.

Форма и регистрация договора

Договор безвозмездного пользования может быть заключен в устной или письменной форме. Обязательная государственная регистрация в Росреестре требуется только для объектов культурного наследия (ст. 689 ГК РФ). Для остальных случаев регистрация не нужна, но письменная форма настоятельно рекомендуется для защиты интересов сторон.

Нотариальное заверение не обязательно, но может быть полезно при спорах.

Кто может быть сторонами договора

Ссудодатель — собственник жилого помещения или лицо, уполномоченное им на основании нотариальной доверенности. Ссудодателем может быть физическое или юридическое лицо.

Ссудополучатель — физическое или юридическое лицо, получающее жилье для проживания. Для юридических лиц действует ограничение: помещение можно использовать только для проживания граждан (например, сотрудников). Согласно пункту 2 статьи 690 ГК РФ, юридическое лицо не может передавать имущество по ДБП своим учредителям, участникам или членам контролирующих органов.

Существенные условия договора

Для того чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать следующие условия:

Предмет договора

Жилое помещение должно быть точно описано:

• адрес, кадастровый номер, номер квартиры;
• общая площадь, количество комнат;
• данные о правоустанавливающих документах, собственниках, обременениях;
• перечень передаваемой мебели и техники (по желанию).

Объектом могут быть жилой дом, квартира, часть квартиры или комната (часть 1 статьи 16 ЖК РФ).

Срок действия

Договор может быть срочным (с указанием конкретной даты окончания) или бессрочным. Согласно статье 610 ГК РФ, если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может расторгнуть его, уведомив другую за месяц.

Обязанности сторон

Обязанности ссудодателя:

• передать жилое помещение по акту приема-передачи в надлежащем состоянии;
• предоставить доступ ссудополучателю;
• проинформировать о правилах пользования и скрытых недостатках.

Обязанности ссудополучателя:

• использовать помещение по назначению (для проживания);
• поддерживать квартиру в исправном состоянии, проводить текущий ремонт;
• своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• вернуть помещение в первоначальном виде по окончании договора.

Вопрос об улучшениях лучше урегулировать заранее. По статье 623 ГК РФ, отделимые улучшения (мебель, техника) остаются собственностью ссудополучателя. Неотделимые улучшения (ремонт, перепланировка) требуют согласия собственника, иначе компенсация не гарантирована.

Ответственность сторон

Ссудодатель несет ответственность за недостатки помещения, о которых умолчал при заключении договора (ст. 693 ГК РФ). Он обязан устранить их или компенсировать расходы.

Ссудополучатель отвечает за ущерб, причиненный помещению по его вине, включая халатность. Он также несет риск случайной гибели имущества, если использовал его не по назначению или передал третьим лицам без согласия собственника.

Особенности передачи разных типов жилья

Тип жилья	Особенности	Дополнительные требования
Частный дом с участком	Ссудополучатель получает право пользования земельным участком для обеспечения проживания	Согласовать условия использования земли (огород, хозпостройки) — ч. 2 ст. 652 ГК РФ
Часть квартиры или комната в коммуналке	Требуется согласие остальных собственников или членов семьи нанимателя	Письменное согласие оформить в договоре — ст. 76 ЖК РФ
Квартира в ипотеке	Может потребоваться согласие банка-залогодержателя	Проверить условия кредитного договора

Акт приема-передачи жилого помещения

Акт приема-передачи — важный документ, фиксирующий состояние квартиры на момент передачи. Он поможет избежать споров при возврате жилья.

Что указать в акте:

• дата и место составления;
• ссылка на договор безвозмездного пользования;
• описание состояния помещения (стены, пол, окна, сантехника);
• перечень мебели и техники с указанием состояния;
• показания счетчиков;
• подписи обеих сторон.

Акт составляется в двух экземплярах. При возврате квартиры оформляется новый акт с фиксацией изменений.

Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения

Налоги и расходы

Налог на имущество остается обязанностью ссудодателя, так как он сохраняет право собственности.

Для юридических лиц-ссудополучателей безвозмездное пользование жильем считается доходом в натуральной форме и подлежит налогообложению. Сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного жилья.

Коммунальные платежи обычно возлагаются на ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке с соблюдением срока уведомления (обычно 1 месяц для бессрочного договора).

Основания для досрочного расторжения ссудодателем (ст. 699 ГК РФ):

• использование жилья не по назначению;
• неисполнение обязанностей по содержанию, ухудшение состояния;
• передача помещения третьим лицам без согласия собственника.

Основания для расторжения ссудополучателем (п. 2 ст. 698 ГК РФ):

• обнаружение существенных недостатков, о которых не сообщил собственник;
• обстоятельства, делающие невозможным проживание;
• предъявление прав третьих лиц на квартиру.

Смерть ссудополучателя прекращает договор автоматически — право пользования не переходит к наследникам.

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением

Договор составляется в произвольной форме с обязательным указанием существенных условий. Рекомендуется включить:

• данные сторон (ФИО, паспортные данные);
• предмет договора (описание жилья);
• срок действия;
• права и обязанности сторон;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• условия расторжения;
• подписи сторон.

Скачать образец договора безвозмездного пользования жилым помещением

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования в Росреестре?

Нет, регистрация в Росреестре не требуется, за исключением случаев передачи объектов культурного наследия. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами.

Может ли ссудополучатель прописаться в квартире по договору безвозмездного пользования?

Да, но только с письменного согласия собственника. Регистрация по месту жительства оформляется через МВД России на основании договора и заявления собственника.

Кто платит коммунальные услуги по договору безвозмездного пользования в 2026 году?

Обычно коммунальные платежи возлагаются на ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором. Это следует прямо указать в тексте соглашения, чтобы избежать споров.

Можно ли сдать квартиру в субаренду, если пользуешься ею по договору безвозмездного пользования?

Нет, без письменного согласия собственника передача жилья третьим лицам запрещена. Нарушение этого условия является основанием для досрочного расторжения договора и взыскания убытков.

Что делать, если собственник продал квартиру, а я проживаю по договору безвозмездного пользования?

Новый собственник становится ссудодателем и может потребовать расторжения договора с соблюдением срока уведомления (обычно 1 месяц). Рекомендуется заранее обсудить ситуацию с новым владельцем или искать другое жилье.

Можно ли расторгнуть договор безвозмездного пользования досрочно?

Да, по соглашению сторон или в одностороннем порядке при наличии оснований, предусмотренных статьями 698 и 699 ГК РФ. Для бессрочного договора требуется уведомление за месяц.

Нужно ли платить налог с дохода, если получил квартиру в безвозмездное пользование?

Для физических лиц налог не предусмотрен. Для юридических лиц безвозмездное пользование считается доходом в натуральной форме и облагается налогом на прибыль.

Как защититься от мошенничества при заключении договора безвозмездного пользования?

Проверьте правоустанавливающие документы собственника, выписку из ЕГРН на наличие обременений, убедитесь в отсутствии долгов по коммунальным платежам. Оформляйте договор письменно с подробным актом приема-передачи.