Чтобы быстрее понять, о чем идет речь, достаточно сказать фразу «пустил пожить». Родители дали возможность пожить в пустующей квартире детям после свадьбы, сотрудник на время длительной командировки въехал в служебную квартиру: приведенные примеры юридически являются правоотношениями, регулируемыми договором безвозмездного пользования жилым помещением.
Особенности ДБП
Безвозмездное пользование имеет общие признаки с двумя другими видами договоров: аренды и ссуды.
С другой стороны, за счет факта использования жилого помещения для проживания, договор безвозмездного пользования попадает под действие правовых норм, регулирующих договоры аренды. Ст.689 ГК РФ, посвященная пользованию, для определения его существенных условий прямо отсылает к нормам регулирования арендных отношений.
В юридической практике данный вид договора имеет скрытые нюансы:
- Обременение в виде пользования жилым помещением невозможно проверить при продаже квартиры. Первая проблема возникнет в этом случае у приобретателя жилья, поскольку вместе с помещением к нему перейдет и статус ссудодателя по договору безвозмездного пользования. Соответственно, проблема возникнет и у пользователя квартиры: смена собственника грозит ему изменением условий проживания вплоть до срочного выселения.
- ДБП часто маскирует иные сделки мошеннического характера: возмездную аренду в целях уклонения от уплаты налогов; сдачу внаем гражданином-банкротом в целях получения прибыли, скрываемой от исполнительного производства; запрещенное дарение между юридическими лицами или предпринимателями.
Форма
Договор безвозмездного пользования может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Для него не установлена обязательная регистрация в Росреестре: закон требует обязательной государственной регистрации только для ДБП, заключенного в отношении объекта культурного наследия. Все прочие договоры не требуют даже обязательного нотариального заверения.
Субъекты
Субъектами правоотношений безвозмездного пользования могут выступать физические и юридические лица, в равной степени они могут являться и ссудодателями, и ссудополучателями.
Для юридических лиц существует ограничение по цели использования жилого помещения: в нем можно только проживать. Также п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает юридическим лицам в качестве ссудодателя передавать имущество на основании ДБП своим учредителям, участникам или членам контролирующих органов.
Существенные условия
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны достичь соглашения по всем существенным условиям. Для ДБП они таковы: предмет сделки; срок действия; обязанности сторон; ответственность сторон.
Предмет соглашения
Им является передача ссудодателем ссудополучателю жилого помещения во временное безвозмездное пользование. Ссудополучатель обязуется вернуть то же самое помещение и в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.
Объектами по договору выступают жилые помещения — изолированные помещения, пригодные по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания граждан.
Объект ДБП должен быть индивидуализирован, поскольку возвращать придется именное его, а не аналогичное жилое помещение. Для этого в тексте обязательно указать следующие данные:
- адрес, номер квартиры, кадастровый номер;
- общая площадь, количество комнат;
- информацию о правоустанавливающих документах на владение жилым помещением, данные собственников, наличие обременений.
Для более подробного описания жилой недвижимости можно указать перечень мебели и ее состояние, характеристику ремонта. Если есть возможность, целесообразно обозначить стоимость передаваемых вещей на случай их возможной утраты или повреждения. Квартира должна быть передана вместе с документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг.
Целью получения жилого помещения может быть только проживание в нем ссудополучателя и лиц, указанных в договоре. Нужно обратить внимание, что при передаче в безвозмездное пользование собственник не утрачивает право пользоваться при необходимости данным жилым помещением.
Стороны
Ст.689 ГК РФ именует стороны ДБП ссудодателем – лицом, предоставляющим жилое помещение во временное пользование, и ссудополучателем – лицом, использующим помещение на безвозмездной основе.
Ссудодателем может являться только собственник квартиры либо иные лица, уполномоченные собственником, на основании нотариальной доверенности, договора об оказании услуг или иного документа. Для передачи помещения по ДБП собственник должен иметь документы, подтверждающие его право распоряжаться имуществом.
Обязанности
Обе стороны в договоре принимают на себя установленные права и обязанности по использованию жилого помещения.
Обязанности ссудодателя:
- передать жилое помещение, указанное в ДБП, по акту приема-передачи, в надлежащем состоянии с необходимыми документами;
- предоставить доступ в помещение ссудополучателю;
- ознакомить ссудополучателя с правилами пользования жилым помещением.
Обязанности ссудополучателя:
- использовать жилое помещение в соответствии с целью, указанной в договоре;
- исполнять обязанности собственника жилого помещения по его техническому содержанию;
- своевременно оплачивать коммунальные услуги и прочие нужды, связанные с проживанием в квартире;
- по окончании действия договора вернуть жилое помещение собственнику в первоначальном виде.
Стороны должны предусмотреть заранее, как будет решаться вопрос о произведенных улучшениях жилого помещения. По правилу ст.623 ГК РФ, отделимые улучшения имущества, например, новые шторы или холодильник, являются собственностью ссудополучателя. Он может при возврате квартиры забрать их с собой, однако, старые шторы или старый холодильник должны быть также возвращены собственнику.
Неотделимые улучшения, например, замену керамической плитки в ванной, лучше производить только по согласованию с собственником. В противном случае он может отказаться компенсировать их стоимость ссудополучателю.
По общему правилу, риск утраты предмета сделки лежит на ссудодателе. Ссудополучатель несет ответственность только за порчу и уничтожение имущества, произошедшее вследствие его неправомерных действий.
Ответственность
Основанием наступления ответственности для сторон является только ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей.
На основании ст.693 ГК РФ ссудодатель несет материальную ответственность за наличие недостатков квартиры, о которых он умолчал при заключении ДБП. В этом случае он обязан либо устранить недостатки самостоятельно, либо компенсировать стоимость их исправления ссудополучателю. Если стороны не придут к соглашению, возможно досрочное расторжение договора.
Материальная ответственность ссудополучателя наступает в случаях:
- причинения ущерба жилому помещению, в том числе по халатности и неосмотрительности;
- нецелевого использования имущества, в том числе сдачи внаем третьим лицам без согласия собственника.
Ссудополучатель в этом случае несет риск случайного повреждения имущества и обязан возместить нанесенный вред в полном размере.
Срок
На основании ст.610 ГК РФ ДБП является преимущественно срочным и действует до даты, зафиксированной в тексте документа. В том случае, если стороны его не установили, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Наступление срока окончания договора влечет одно из последствий:
- объект договора возвращается собственнику, и договор прекращает действие;
- ссудополучатель может продолжить пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны собственника и в этом случае ДБП считается продленным на неопределённый срок.
Договор, заключенный на неопределенный срок, будет сложнее расторгнуть. Если одна из сторон захочет прекратить действие договора, она должна будет уведомить вторую сторону за месяц до наступления предполагаемой даты.
Скачать образец бланка договора безвозмездного пользования жилым помещением
Передача разных типов объектов
Ч.1 ст.16 ЖК РФ различает несколько видов жилых помещений, все они в равной мере могут выступать объектами ДБП:
- жилой дом или его часть;
- квартира или ее часть;
- комната в квартире.
В этом случае требуется согласование дополнительных условий.
Частный дом с участком
На основании ч.2 ст.652 ГК РФ, ссылающейся дополнительно на нормы земельного законодательства, при предоставлении в безвозмездное пользование дома ссудополучатель приобретает и аналогичное право пользования земельным участком. По смыслу закона ссудополучатель может свободно пользоваться им только в целях обеспечения нормального проживания в частном доме. Все остальные варианты использования земли должны быть согласованы с собственником и зафиксированы в договоре. Например, если на участке разбит огород, нужно определить, может ли ссудополучатель выращивать на нем растения и на каких условиях.
Часть квартиры или комната в коммуналке
Собственник жилого помещения может предоставить в безвозмездное пользование часть квартиры или отдельную комнату в коммунальной квартире только с согласия остальных собственников.
Особенно строго данное правило действует в отношении комнат в коммунальных квартирах, а также в квартирах, занимаемых по договору социального найма. Если объектом ДБП выступает такое помещение, то условия договора должны обязательно содержать согласие остальных собственников или проживающих членов семьи на передачу части квартиры в пользование ссудополучателю. Об это говорится, например, в ст.76 ЖК РФ.
Акт приема-передачи
Часто стороны ДБП требуют оформления акта приема-передачи жилого помещения. Особенно актуально это для тех собственников, которые требуют возврата квартиры буквально в первоначальном виде. Чтобы избежать возможных претензий сторон, лучше составить акт в момент вселения в квартиру ссудополучателя.
Единой формы акта нет, его можно составлять в произвольной форме с привязкой к заключенному договору. В акте следует зафиксировать все подробности относительно имущества, передаваемого с квартирой, а также технического состояния самой квартиры. Акт должен быть подписан двумя сторонами: теми же лицами, которые подписали ДБП.
Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения
Уплата налогов
ДБП не влечет смену собственника жилого помещения, поэтому обязанность по уплате налога на имущество остается на ссудодателе.
Обязанность по уплате дополнительных налогов возникает у ссудополучателей – юридических лиц. Для них выгода от бесплатного пользования жильем является одним из видов дохода – доходом в натуральной форме, подлежащим налогообложению. Для определения суммы налога в виде дохода учитывается средняя рыночная стоимость аренды аналогичных жилых помещений, квартиры.
Расторжение
Договор безвозмездного пользования может быть расторгнут в любой момент на основании ст. 699 ГК РФ с соблюдением правила о предварительном уведомлении сторон о расторжении ДБП.
Для досрочного расторжения договора могут иметься и иные, неблагоприятные основания. Так, ссудодатель может потребовать прекращения пользования в случаях, если ссудополучатель:
- использует квартиру не по назначению;
- не исполняет своих обязанностей по содержанию имущества, а также сознательно ухудшает его состояние;
- осуществляет передачу жилого помещения третьим лицам без ведома собственника.
Ссудополучатель может воспользоваться п.2 ст.698 ГК РФ и потребовать от ссудодателя расторжения сделки, если:
- обнаружены существенные недостатки, о которых собственник не проинформировал;
- возникли обстоятельства, делающие невозможным проживание в квартире;
- на квартиру предъявлены права третьих лиц.
Существенным основанием для прекращения обязательств является смерть ссудополучателя. Закон не предусматривает переход права безвозмездного пользования к наследникам, поэтому договор прекращает действие.
