Нужно ли платить за ОДН, которые фактически не предоставляются в 2026 году

Каждый собственник или наниматель квартиры в многоквартирном доме (МКД) обязан платить за потребленные ресурсы в своем жилье. Однако та же самая обязанность лежит на нем и за ресурсы, израсходованные на поддержание нормальных условий в местах общего пользования МКД. В 2026 году действуют правила, установленные Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011, которые регулируют порядок начисления и оплаты общедомовых нужд (ОДН).

Что входит в общедомовые нужды

Общедомовые нужды включают расходы на содержание мест общего пользования: лифты, освещение подъездов, отопление технических помещений, водоснабжение для уборки территории. Обязанность оплаты ОДН закреплена законодательно в Постановлении Правительства №354.

Вид ОДН	Что включает	Основание для начисления
Электроснабжение	Освещение подъездов, работа лифтов, домофонов	Показания общедомового прибора учета или норматив
Отопление	Обогрев подъездов, технических помещений, подвалов	Показания ОДПУ или норматив
Холодное водоснабжение	Уборка мест общего пользования, полив территории	Показания ОДПУ или норматив
Водоотведение	Сброс воды, использованной на общедомовые нужды	Пропорционально холодному водоснабжению на ОДН

Как происходит учет коммунальных услуг ОДН

Основные принципы предоставления коммунальных услуг закреплены в Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства №354. Эти правила содержат 27 разделов и 3 приложения, в которых рассматривается, в том числе, и оплата общедомовых нужд: отопление, водоснабжение, водоотведение и электроснабжение в местах общего пользования (подъезды, чердаки, подвалы, технические помещения).

В общем случае учет коммунальных услуг может производиться двумя способами — с помощью индивидуальных приборов учета (ИПУ) или по установленному нормативу. Наиболее прогрессивным является учет с помощью приборов учета. Однако в некоторых случаях (особенно с отоплением) это может сыграть злую шутку с жильцами. Как, например, в случае с жителями многоквартирного дома из г. Михайловск Ставропольского края, которые с 2018 года были вынуждены платить за общедомовую коммунальную услугу по отоплению, которую им фактически не предоставляли.

Судебная практика: дело жителей Михайловска

27 апреля 2021 года Конституционный Суд вынес Постановление №16-П, которое поставило точку в деле необоснованного начисления сумм за коммунальную услугу по отоплению мест общего пользования (МОП) многоквартирного дома.

В суд обратилась жительница г. Михайловск Ставропольского края, проживающая в многоквартирном доме. Когда-то их дом был присоединен к централизованной системе теплоснабжения. Однако по согласованию с местной администрацией большинство квартир и нежилых помещений МКД были переведены на индивидуальное газовое отопление, установленное непосредственно в квартирах. Все эти квартиры теперь отключены от центрального отопления, в них демонтированы радиаторы (батареи), а стояки системы теплоизолированы.

Но начиная с 2018 года всем собственникам этих квартир стали начислять плату за отопление мест общего пользования. Грубо говоря — за подъезды. Основанием служили показания общедомового счетчика тепла.

Ход судебного разбирательства

Жильцы с подобными платежами не согласились и провели судебную строительно-техническую экспертизу. Которая показала, что в указанных местах общего пользования отсутствуют батареи и трубопроводы отопления. А значит, эти общедомовые помещения не отапливаются от централизованной системы. Кроме того, сети теплоснабжения в подвале МКД технически не могут быть использованы для отопления помещений дома.

По совокупности это говорит о том, что коммунальная услуга по отоплению мест общего пользования жильцам не оказывается.

Граждане обратились в суд с иском о том, чтобы теплоснабжающая организация аннулировала лицевые счета и начисленные суммы за фиктивную коммунальную услугу ОДН. Однако сначала районный, а затем и краевой суд жильцам в иске отказал. Суды посчитали, что закон не освобождает жильцов с автономными системами отопления от оплаты общедомовых нужд.

После краевого суда жильцы обратились в Пятый кассационный суд. Но и там получили отказ. А Верховный Суд отказал в рассмотрении данного дела. Пришлось обращаться в Конституционный Суд (КС). Поскольку дом отапливается только за счет квартирных систем отопления, а в подъездах отсутствуют батареи, то получается, что физически коммунальная услуга по отоплению мест общего пользования не оказывается.

Решение Конституционного Суда

Исследовав все материалы дела, Конституционный Суд пришел к следующему выводу: действительно, если отопление осуществляется от централизованной системы теплоснабжения, то собственник квартиры в МКД оплачивает данную коммунальную услугу за квартиру и за часть мест общего пользования.

Формула оплаты отопления за места общего пользования разработана таким образом, что даже если квартира не подключена к центральной системе (в помещениях индивидуальное отопление), то начисления за МОП должны быть.

Суд, в частности, определил, что единственным вариантом полного отказа от начисления сумм за отопление МОП является полное отключение дома от централизованных систем теплоснабжения и перевод всех помещений на индивидуальное отопление.

Суд также определил, что места общего пользования могут отапливаться не только за счет установленных радиаторов, но и за счет теплопередачи нагретых конструкций — стен, плит перекрытий и т. п. А потому расчет отопления на МОП и начисление за это по существующим формулам правомерен даже при отсутствии батарей в подъездах.

Однако также суд определил, что если большинство помещений переведено на индивидуальные системы, то тепло из квартир через стены и другие конструкции отапливает места общего пользования. Но существующая расчетная формула это не учитывает.

Как оспорить начисления за непредоставленные ОДН

Если вы считаете, что вам начисляют плату за общедомовые нужды, которые фактически не предоставляются, следуйте следующему алгоритму:

1. Соберите доказательства. Проведите фотофиксацию отсутствия отопительных приборов в местах общего пользования, закажите независимую экспертизу.
2. Направьте претензию. Обратитесь в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию с письменной претензией и требованием пересчета.
3. Обратитесь в жилищную инспекцию. Если претензия не дала результата, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона.
4. Подайте иск в суд. При отказе в удовлетворении требований обращайтесь в суд с исковым заявлением о признании начислений незаконными и возврате излишне уплаченных сумм.

Часто задаваемые вопросы

Обязан ли я платить за ОДН, если в подъезде нет батарей отопления?

По действующему законодательству, если дом подключен к централизованной системе теплоснабжения, плата за отопление МОП начисляется даже при отсутствии радиаторов в подъездах. Суды исходят из того, что отопление может происходить за счет теплопередачи через стены и перекрытия. Однако Конституционный Суд в Постановлении №16-П от 27.04.2021 указал на необходимость разработки новой формулы расчета для домов с индивидуальным отоплением.

Можно ли полностью отказаться от оплаты ОДН за отопление?

Полный отказ от оплаты ОДН за отопление возможен только при полном отключении многоквартирного дома от централизованной системы теплоснабжения и переводе всех помещений на индивидуальное отопление. Это требует решения общего собрания собственников и согласования с теплоснабжающей организацией.

Куда обращаться, если начисляют плату за непредоставленные ОДН в 2026 году?

Сначала направьте письменную претензию в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию. Если ответа нет или он вас не устраивает, обратитесь в Государственную жилищную инспекцию вашего региона. При отказе в удовлетворении требований подавайте исковое заявление в суд.

Какие доказательства нужны для оспаривания начислений за ОДН?

Для оспаривания начислений потребуются: фотографии мест общего пользования, подтверждающие отсутствие отопительных приборов; заключение независимой строительно-технической экспертизы; копии платежных документов с начислениями; письменные ответы от управляющей компании или ресурсоснабжающей организации.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные за непредоставленные ОДН?

Да, можно. Конституционный Суд в Постановлении №16-П указал на необходимость компенсации излишне уплаченных сумм. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о возврате неосновательного обогащения. Срок исковой давности составляет три года с момента, когда вы узнали о нарушении своих прав.

Что делать, если управляющая компания игнорирует претензии?

Если управляющая компания не отвечает на претензии или отказывает в пересчете, обратитесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру. Одновременно можно подать исковое заявление в суд. Игнорирование обращений граждан является нарушением законодательства о защите прав потребителей.

Выводы

Подводя итог, можно сказать, что с момента начислений и до момента решения Конституционного Суда прошло около трех лет и пять судебных инстанций, включая высшие, такие как Верховный и Конституционный Суды. Можно только предполагать, сколько средств было израсходовано на эти тяжбы.

А вывод из всего этого один — несовершенство системы расчета платы за коммунальные услуги на ОДН вынуждает собственников отстаивать свои права в суде. Однако решение Конституционного Суда создало важный прецедент, который защищает права граждан и обязывает Правительство разработать справедливую формулу расчета платы за общедомовые нужды.