8 декабря 2021 года Государственной Думой принят законопроект №47538-6/12, которым в Гражданский Кодекс (ГК) внесены две новые главы: глава 6.1 «Недвижимые вещи» и глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машиноместа».
По словам законодателей и экспертного сообщества введение данных глав не является каким-то особенным новшеством. Нововведения направлены, в первую очередь, на систематизацию норм и наведение порядка в законодательстве о недвижимости.
Изменения, которые внесены в Гражданский Кодекс
Так, в главе 17.1 ГК всего 7 статей, посвященных:
- возникновению права собственности на недвижимость (включая машиноместá) при их создании (ст. 287.1);
- особенностям права собственности на недвижимость (ст. 287.2);
- пользованию собственником здания/сооружения чужим земельным участком (ст. 287.3);
- особенностям права собственности на помещения и машиноместá (ст. 287.4);
- общему имуществу собственников помещений и машиномест в здании/сооружении (ст. 287.5);
- правам собственников помещений и машиномест на земельный участок под зданием/сооружением (ст. 287.6);
- прекращению права собственности на помещение, содержащееся хозяином бесхозяйственно (ст. 287.7).
Кроме них в новой редакции приводится ст. 290 ГК, учитывающая права собственников на общее имущество в многоквартирном доме. Дело в том, что в многоквартирных домах (МКД) часто имеются офисные помещения. А кроме этого, застройщиками часто предусматриваются машиноместа для парковки транспорта.
По общей логике нежилые помещения и места для парковки являются неразрывной частью МКД или придомовой территории. А значит их владельцы имеют право на пользование общедомовым имуществом МКД. Однако до настоящего момента в законодательстве не было четко прописано правовое обоснование владения общедомовым имуществом для этой категории собственников. В связи с этим такие владельцы вынуждены были обращаться в суды и отстаивать свои права там.
Конечно, суды вставали на их сторону. При этом судами использовались по аналогии нормы Жилищного кодекса об общем имуществе собственников квартир в МКД. По итогу, это приводило к неадекватной защите прав владельцев офисных помещений и машиномест. Особенно это важно для владельцев парковочных мест, поскольку с вступлением с 01.01.2017 г. в силу закона №315-ФЗ от 03.07.2016 г. у граждан появилась возможность свободно покупать и продавать места для парковки.
Но вот законно использовать при этом общедомовое имущество они до сих пор не могли. Теперь норма о принадлежности в долевом виде общедомового имущества и земельного участка под МКД владельцам помещений и машиномест прямо закреплена законом в ст. 290 и в ст. 287.5 ГК.
Кстати, важным моментом ст. 287.5 ГК является часть 5. В ней сказано, что количество голосов, принадлежащих собственнику помещения или машиноместа, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество МКД. Эта норма урегулирует споры, возникающие между владельцами помещений при проведении голосования на общих собраниях жильцов многоквартирного дома.
Еще в ГК введена следующая норма (ст. 287.2 ГК): если было закреплено право собственности на все здание (сооружение) в целом, но после в строении были образованы отдельные объекты недвижимости (помещения и машиноместа) и на них были зарегистрированы отдельные права собственности, то общее право собственности прекращается.
Такая норма может применяться в том случае, когда, например, административное здание переделывают под квартиры. После регистрации права собственности на квартиры право на все здание в целом прекращается.
Еще одно нововведение касается построенных зданий на чужих земельных участках (ст. 287.3 ГК). Допустим, на чужом участке построен дом, однако сама земля принадлежит другому лицу. В этом случае собственник дома должен узаконить пользование участком через заключение договора с владельцем этого участка, чтобы пользоваться своей недвижимостью. Либо пользоваться землей в объеме, необходимом только для обеспечения доступа к дому.
При этом собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей постройкой (в том числе даже снести!). Однако это не должно противоречить условиям договора использования земельного участка, и не должно нарушать прав собственника этого участка.
Если же произойдет разрушение строения, то в течение 5 лет собственник должен начать восстанавливать разрушившееся здание. В противном случае у него прекращается право последующего пользования участком. Но есть оговорка — если договором не предусмотрено иное.
И очень важный момент — если дом построен на государственной (муниципальной) земле, то владелец постройки вправе потребовать землю либо в собственность, либо в аренду.
Также теперь зафиксированы обязанности владельцев помещений и машиномест использовать недвижимость по назначению. А кроме того, запрещается нарушать законные интересы и права других собственников (ст. 287.4 ГК). При этом использовать жилое помещение для других целей (не для проживания) можно только после его перевода в нежилое.
Подводя итоги можно отметить, что вводимые главой 17.1 ГК правовые нормы фактически повторяют нормы жилищного законодательства. Однако эти нормы уравняют в правах владельцев всех видов недвижимости в многоквартирных домах.