Последние изменения в Гражданском кодексе, касающиеся общего имущества в МКД

Время на чтение: 3 минуты
Дата публикации:
Последнее обновление:

8 декабря 2021 года Государственной Думой принят законопроект №47538-6/12, которым в Гражданский Кодекс (ГК) внесены две новые главы: глава 6.1 «Недвижимые вещи» и глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машиноместа».

По словам законодателей и экспертного сообщества введение данных глав не является каким-то особенным новшеством. Нововведения направлены, в первую очередь, на систематизацию норм и наведение порядка в законодательстве о недвижимости.

Изменения, которые внесены в Гражданский Кодекс

Так, в главе 17.1 ГК всего 7 статей, посвященных:

  • возникновению права собственности на недвижимость (включая машиноместá) при их создании (ст. 287.1);
  • особенностям права собственности на недвижимость (ст. 287.2);
  • пользованию собственником здания/сооружения чужим земельным участком (ст. 287.3);
  • особенностям права собственности на помещения и машиноместá (ст. 287.4);
  • общему имуществу собственников помещений и машиномест в здании/сооружении (ст. 287.5);
  • правам собственников помещений и машиномест на земельный участок под зданием/сооружением (ст. 287.6);
  • прекращению права собственности на помещение, содержащееся хозяином бесхозяйственно (ст. 287.7).

Кроме них в новой редакции приводится ст. 290 ГК, учитывающая права собственников на общее имущество в многоквартирном доме. Дело в том, что в многоквартирных домах (МКД) часто имеются офисные помещения. А кроме этого, застройщиками часто предусматриваются машиноместа для парковки транспорта.

По общей логике нежилые помещения и места для парковки являются неразрывной частью МКД или придомовой территории. А значит их владельцы имеют право на пользование общедомовым имуществом МКД. Однако до настоящего момента в законодательстве не было четко прописано правовое обоснование владения общедомовым имуществом для этой категории собственников. В связи с этим такие владельцы вынуждены были обращаться в суды и отстаивать свои права там.

Конечно, суды вставали на их сторону. При этом судами использовались по аналогии нормы Жилищного кодекса об общем имуществе собственников квартир в МКД. По итогу, это приводило к неадекватной защите прав владельцев офисных помещений и машиномест. Особенно это важно для владельцев парковочных мест, поскольку с вступлением с 01.01.2017 г. в силу закона №315-ФЗ от 03.07.2016 г. у граждан появилась возможность свободно покупать и продавать места для парковки.

Но вот законно использовать при этом общедомовое имущество они до сих пор не могли. Теперь норма о принадлежности в долевом виде общедомового имущества и земельного участка под МКД владельцам помещений и машиномест прямо закреплена законом в ст. 290 и в ст. 287.5 ГК.

Кстати, важным моментом ст. 287.5 ГК является часть 5. В ней сказано, что количество голосов, принадлежащих собственнику помещения или машиноместа, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество МКД. Эта норма урегулирует споры, возникающие между владельцами помещений при проведении голосования на общих собраниях жильцов многоквартирного дома.

Еще в ГК введена следующая норма (ст. 287.2 ГК): если было закреплено право собственности на все здание (сооружение) в целом, но после в строении были образованы отдельные объекты недвижимости (помещения и машиноместа) и на них были зарегистрированы отдельные права собственности, то общее право собственности прекращается.

Такая норма может применяться в том случае, когда, например, административное здание переделывают под квартиры. После регистрации права собственности на квартиры право на все здание в целом прекращается.

Какие полномочия добавят полиции по новому закону (обзор итогового документа, прошедшего 3 чтение)
Изменения в правилах получения инвалидности — что включает новый проект Постановления

Еще одно нововведение касается построенных зданий на чужих земельных участках (ст. 287.3 ГК). Допустим, на чужом участке построен дом, однако сама земля принадлежит другому лицу. В этом случае собственник дома должен узаконить пользование участком через заключение договора с владельцем этого участка, чтобы пользоваться своей недвижимостью. Либо пользоваться землей в объеме, необходимом только для обеспечения доступа к дому.

При этом собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей постройкой (в том числе даже снести!). Однако это не должно противоречить условиям договора использования земельного участка, и не должно нарушать прав собственника этого участка.

Если же произойдет разрушение строения, то в течение 5 лет собственник должен начать восстанавливать разрушившееся здание. В противном случае у него прекращается право последующего пользования участком. Но есть оговорка — если договором не предусмотрено иное.

И очень важный момент — если дом построен на государственной (муниципальной) земле, то владелец постройки вправе потребовать землю либо в собственность, либо в аренду.

Также теперь зафиксированы обязанности владельцев помещений и машиномест использовать недвижимость по назначению. А кроме того, запрещается нарушать законные интересы и права других собственников (ст. 287.4 ГК). При этом использовать жилое помещение для других целей (не для проживания) можно только после его перевода в нежилое.

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
Также в Гражданском Кодексе теперь предусмотрена возможность лишения владельцев недвижимости, когда хозяин использует её не по назначению, допускает бесхозяйственное обращение с ней, а также систематически нарушает законные права и интересы соседей (ст. 287.7 ГК).

Подводя итоги можно отметить, что вводимые главой 17.1 ГК правовые нормы фактически повторяют нормы жилищного законодательства. Однако эти нормы уравняют в правах владельцев всех видов недвижимости в многоквартирных домах.

Автор статьи
Емельяненко Наталья
Помощник юриста. Закончила ВЗФЭИ - финансово-экономический институт.
Написано статей
669
Плохо
0
Полезно!
0
Правовой Центр
Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.