Изменения в ГК РФ об общем имуществе в МКД в 2026 году

В 2026 году продолжают действовать изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ в декабре 2021 года. Законом №47538-6/12 в ГК РФ были добавлены две новые главы: глава 6.1 «Недвижимые вещи» и глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машиноместа». Эти нормы систематизировали законодательство о недвижимости и уравняли в правах владельцев всех видов помещений в многоквартирных домах, включая собственников нежилых помещений и машиномест.

Основные изменения, внесенные в Гражданский кодекс

Глава 17.1 ГК РФ содержит 7 статей, регулирующих:

• возникновение права собственности на недвижимость (включая машиноместа) при их создании (ст. 287.1 ГК РФ);
• особенности права собственности на недвижимость (ст. 287.2 ГК РФ);
• пользование собственником здания/сооружения чужим земельным участком (ст. 287.3 ГК РФ);
• особенности права собственности на помещения и машиноместа (ст. 287.4 ГК РФ);
• общее имущество собственников помещений и машиномест в здании/сооружении (ст. 287.5 ГК РФ);
• права собственников помещений и машиномест на земельный участок под зданием/сооружением (ст. 287.6 ГК РФ);
• прекращение права собственности на помещение, содержащееся хозяином бесхозяйственно (ст. 287.7 ГК РФ).

Права собственников нежилых помещений и машиномест на общее имущество МКД

Ключевым изменением стала новая редакция ст. 290 ГК РФ, которая учитывает права собственников нежилых помещений и машиномест на общее имущество в многоквартирном доме. До принятия этих изменений владельцы офисных помещений и парковочных мест были вынуждены обращаться в суды для защиты своих прав на пользование общедомовым имуществом.

Суды применяли по аналогии нормы Жилищного кодекса РФ об общем имуществе собственников квартир в МКД, что не всегда обеспечивало адекватную защиту прав. Особенно актуальным это стало после вступления в силу с 01.01.2017 г. Федерального закона №315-ФЗ от 03.07.2016 г., предоставившего гражданам возможность свободно покупать и продавать машиноместа.

Теперь норма о принадлежности в долевом виде общедомового имущества и земельного участка под МКД владельцам помещений и машиномест прямо закреплена в ст. 290 и ст. 287.5 ГК РФ.

Ситуация	Что изменилось	Правовая норма
Владелец офиса в МКД хочет пользоваться общим имуществом	Право на долю в общем имуществе закреплено законом	Ст. 290 ГК РФ
Владелец машиноместа требует доступ к общедомовым коммуникациям	Право на долю в общем имуществе и земельном участке признано	Ст. 287.5 ГК РФ
Голосование на общем собрании собственников МКД	Количество голосов пропорционально доле в праве на общее имущество	Ч. 5 ст. 287.5 ГК РФ
Здание переделано под квартиры, зарегистрированы отдельные права	Общее право собственности на здание прекращается	Ст. 287.2 ГК РФ

Голосование на общих собраниях собственников

Важным моментом ст. 287.5 ГК РФ является часть 5. В ней сказано, что количество голосов, принадлежащих собственнику помещения или машиноместа, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество МКД. Эта норма урегулирует споры, возникающие между владельцами помещений при проведении голосования на общих собраниях жильцов многоквартирного дома.

Прекращение права собственности на здание в целом

В ГК РФ введена норма (ст. 287.2): если было закреплено право собственности на все здание (сооружение) в целом, но после в строении были образованы отдельные объекты недвижимости (помещения и машиноместа) и на них были зарегистрированы отдельные права собственности, то общее право собственности прекращается.

Такая норма может применяться в том случае, когда, например, административное здание переделывают под квартиры. После регистрации права собственности на квартиры право на все здание в целом прекращается.

Здания на чужих земельных участках

Нововведение касается построенных зданий на чужих земельных участках (ст. 287.3 ГК РФ). Если на чужом участке построен дом, однако сама земля принадлежит другому лицу, собственник дома должен узаконить пользование участком через заключение договора с владельцем этого участка, чтобы пользоваться своей недвижимостью. Либо пользоваться землей в объеме, необходимом только для обеспечения доступа к дому.

При этом собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей постройкой (в том числе даже снести). Однако это не должно противоречить условиям договора использования земельного участка и не должно нарушать прав собственника этого участка.

Если же произойдет разрушение строения, то в течение 5 лет собственник должен начать восстанавливать разрушившееся здание. В противном случае у него прекращается право последующего пользования участком. Но есть оговорка — если договором не предусмотрено иное.

Важно: если дом построен на государственной (муниципальной) земле, то владелец постройки вправе потребовать землю либо в собственность, либо в аренду.

Обязанности владельцев помещений и машиномест

Теперь зафиксированы обязанности владельцев помещений и машиномест использовать недвижимость по назначению (ст. 287.4 ГК РФ). Запрещается нарушать законные интересы и права других собственников. При этом использовать жилое помещение для других целей (не для проживания) можно только после его перевода в нежилое в установленном порядке.

Часто задаваемые вопросы

Имеет ли владелец офиса в МКД право на долю в общем имуществе дома?

Да. Согласно статье 290 и статье 287.5 ГК РФ, собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок под ним. Это право возникает автоматически при регистрации права собственности на помещение.

Как определяется количество голосов собственника машиноместа на общем собрании?

Количество голосов пропорционально размеру доли в праве собственности на общее имущество МКД (часть 5 статьи 287.5 ГК РФ). Доля определяется исходя из площади машиноместа по отношению к общей площади всех помещений в доме.

Можно ли использовать жилое помещение в МКД для коммерческой деятельности?

Использовать жилое помещение для целей, не связанных с проживанием, можно только после его перевода в нежилое в установленном законом порядке (статья 287.4 ГК РФ). Перевод осуществляется через органы местного самоуправления с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ.

Что происходит с правом собственности на здание, если в нем выделены отдельные помещения?

Если на все здание было зарегистрировано единое право собственности, но затем в нем были образованы отдельные помещения (квартиры, офисы, машиноместа) и на них зарегистрированы отдельные права собственности, то общее право собственности на здание в целом прекращается (статья 287.2 ГК РФ).

Может ли собственник здания на чужом земельном участке требовать передачи земли в собственность?

Если здание построено на государственной или муниципальной земле, владелец постройки вправе требовать предоставления земельного участка в собственность или в аренду (статья 287.3 ГК РФ). Если земля принадлежит частному лицу, необходимо заключить договор с собственником участка.

Какие обязанности несет собственник помещения в МКД в 2026 году?

Собственник обязан использовать помещение по назначению, не нарушать права и законные интересы других собственников, соблюдать правила пользования общим имуществом, участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле (статья 287.4 ГК РФ, статья 39 ЖК РФ).