Договор аренды заключается на определенный срок, но может так случиться, что у сторон появится желание расторгнуть его досрочно. Законодательно такая возможность предусмотрена.
При преждевременном прекращении соглашения потребуется соблюсти установленные по закону формальности.
Расторжение договора аренды квартиры
В стандартном порядке договор аренды жилого помещения расторгается автоматически по истечении срока его действия. Если арендодатель, арендатор или сразу обе стороны желают разорвать заключенное соглашение досрочно, закон допускает это. Существует три основания, по которым можно прибегнуть к досрочному прекращению арендной сделки:
- По соглашению сторон. Это самый простой вариант, при котором исходная причина принятого решения неважна.
- В судебном порядке по требованию одной из сторон. Причины, которые могут стать основанием для обращения в судебную инстанцию, указаны в статьях 619, 620 ГК РФ.
- По требованию одной из сторон на основании пунктов соглашения.
Если вторая сторона не согласна на мирное расторжение, необходимо пройти установленную законом процедуру с соблюдением обязательных требований и норм.
??♂️ Со стороны арендодателя
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены причины, по которым арендодатель имеет право разорвать соглашение с арендатором. В установленный перечень входят такие пункты:
- Квартиросъемщик нарушает пункты договора, например, заселил не указанного в бумаге жильца, или использует помещение не по назначению.
Имуществу был нанесен вред. - Несвоевременно вносится оплата за аренду жилья.
- Не производится текущий ремонт, который был оговорен документально.
Владелец арендного помещения обязан сначала уведомить жильца о своих претензиях, а только потом прекратить с ним договоренность.
?? Со стороны квартиросъемщика
Право на прекращение договора со стороны арендатора закреплено в статье 620 ГК РФ. Квартиросъемщик имеет право потребовать разорвать отношения на основании:
- Отсутствия возможности пользоваться имуществом в полной мере.
- Обнаружения существенных недостатков в помещении, которые при заключении соглашения не были оговорены.
- Плохого состояния квартиры по причине нежелания собственника проводить оговоренные договором или законом ремонтные работы.
- Негодности имущества для использования, при условии, что виновен арендодатель.
Если владелец помещения не согласен с претензиями, то спор решается в судебном порядке.
? Срок уведомления
Порядок действия должен быть такой:
- Арендодатель или арендатор составляет письменное уведомление, в котором излагает намерение разорвать соглашение и причины, которые привели его к принятию такого решения.
- Уведомление вручается второй стороне под роспись или отправляется заказным письмом с описью вложения. Наличие доказательств того, что предупреждение было отправлено очень важно для суда, если спор не удастся решить мирно.
- На ответ получателю дается 30 дней. За это время он должен любым удобным образом уведомить о своих дальнейших действиях.
Получатель письменного требования может согласиться на добровольное расторжение соглашения или довести дело до судебного разбирательства.
Истек срок действия договора
В случае прекращения договорных обязательств на основании истечения срока действия соглашения необходимо также выполнить ряд обязательных действий:
- Составить акт приема-передачи самого помещения и имущества, которым пользовался арендатор. Без этого документа к бывшему жильцу могут предъявляться материальные претензии.
- Если договор заключался на срок 1 год и более, арендодателю обязательно обратится в ЕГРН с договором и актом приема-передачи имущества для снятия обременения на жилую недвижимость.
Только в этом случае соглашение считается официально разорванным. Важно, чтобы стороны не имели никаких претензий друг к другу. Если таковые есть, составляется дополнительный договор об устранении претензий, например, оплате оговоренной суммы за порчу имущества или внесения ренты за последний месяц.
? Если есть пункт о пролонгации
При составлении договора стороны могут внести в него пункт об автоматической пролонгации срока. Фактически, если ни одна из сторон не заявила о желании прекратить отношения, то соглашение продлевается на тех же основаниях еще на такой же период.
Для прекращения договоренности арендодатель или арендатор обязан письменно уведомить вторую сторону о нежелании дальнейшей пролонгации. Уведомление отправляется заказным письмом за 15-30 дней до окончания срока действия соглашения. Точный срок письменного уведомления можно посмотреть непосредственно в тексте договора.
При пропуске времени на уведомление можно разорвать отношения на основании двустороннего соглашения или заявить о желании досрочного прекращения дальнейшего сотрудничества.
❌ Если такого пункта нет
Статья 621 ГК РФ указывает на преимущественное право арендатора заключить новый договор аренды после окончания старого. Фактически это право действует так:
- Если квартиросъемщик продолжает проживать в квартире после окончания сроков, указанных на бумаге, то договор считается автоматически продленным.
- Арендатор имеет право письменно просить продлить с ним аренду на новый период. Арендодатель может согласиться или отказать, но в случае заселения новых жильцов может быть привлечен к ответственности по возмещению убытков предыдущим проживающим, ведь они имели первоочередное право аренды. Обратиться в суд можно в течение первых 12 месяцев после окончания сроков соглашения.
- Составляется акт приема-передачи имущества и стороны прекращают взаимодействовать, не предъявляя друг к другу каких-либо претензий.
Самый удобный вариант, прописать в договоре пункт о том, что при отсутствии уведомления о продлении документ прекращает свое действие. В этом случае ничего писать и делать не придется.
? По соглашению сторон
Стороны в любой момент могут прекратить отношения по соглашению. Инициировать процедуру может и арендатор, и арендодатель, главное, чтоб вторая сторона согласилась на условия. При таком подходе причина досрочного разрыва неважна.
При двустороннем соглашении обязательно:
- Написать соглашение о досрочном расторжении отношений.
- Составить акт приема-передачи имущественных ценностей.
Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в соглашении о досрочном расторжении.
