Помещения специализированного жилищного фонда: что это и порядок предоставления гражданам

В состав государственного жилищного фонда входят объекты, предназначенные для решения специфических задач, правовое регулирование их пользования не совпадает с правилами обычной недвижимости. Описание специфики специализированного жилья в российском законодательстве было полноценно воплощено только в 2004 году в рамках Жилищного кодекса Российской Федерации.

Что такое фонд спецжилья и на какие виды он делится

В ЖК РФ определению и разъяснению специфики жилищного фонда, не подчиняющегося общим правилам, полностью отведён раздел IV. Он состоит из двух глав:

• общие положения и понятия;
• правила пользования СЖФ.

Само же определение специализированного жилфонда дано в статье 19 ЖК РФ: это часть государственного и муниципального жилищного фонда, которая может быть использована для временного проживания строго обозначенных в разделе IV категорий граждан.

К ним относятся:

1. служащие, находящиеся в процессе исполнения трудовых отношений, граждане, занимающие выборные должности;
   дети-сироты;
2. лица, признанные нуждающимися в социальном обслуживании;
3. граждане, нуждающиеся в специальной социальной защите;
4. лица, в отношении которых признана необходимость временного проживания в помещениях манёвренного фонда;
5. граждане, имеющие основания в специально оборудованных общежитиях в период обучения, службы либо работы;
   беженцы и вынужденные переселенцы.

Для каждой из данных категорий законодательно в рамках закреплены следующие категории жилья:

• служебные квартиры (и их части);
• жилплощадь, предназначенная для детей сирот и детей, оставшихся без попечителей;
• жилье в рамках социального обслуживания нуждающихся в нем граждан;
• площади манёвренного фонда;
• жилые помещения оборудованных общежитий;
• составляющие жилищного фонда, предназначенного для беженцев и переселенцев.

Данный список конечный и исчерпывающий, никакие другие цели использования жилья не попадают в разряд специализированных и не контролируются правилами раздела IV ЖК РФ.

Правила включения жилья в СЖФ

По нормам Постановления правительства Российской Федерации №42 от 26.01.2006 решение о включении помещения в одну из категорий специального фонда принимается органом управления, в чьём ведении находится государственное или муниципальное недвижимое имущество.

Чтобы официально присвоить жилому помещению категории СЖФ владельцу (либо оперативному управляющему)рассматриваемого жилья необходимо подать в орган управления документы:

• подтверждение права собственности или управления помещения;
• технический паспорт;
• заключение о пригодности жилья для постоянного проживания и соответствии законодательным требованиям;
• заявление о включении помещения в реестр специализированного и присвоении ему желаемой категории использования.

Михаил Суворов

Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет

Задать вопрос

В течение 30 дней органы управления муниципальным или государственным фондом обязаны принять решение, в течение 3 рабочих дней сообщить о нем заявителю и в учреждение, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в статус объекта недвижимости.

Управляющий орган откажет в изменении статуса, если рассматриваемые помещения:

• заняты по договорам социального найма;
• являются государственной собственностью коммерческого жилищного фонда и находятся в аренде;
• имеют обременение прав;
• не отвечают техническим, пожарным, санитарным и иным требованиям законодательства к пригодности жилья;
• не благоустроены по критериям заявляемой категории и условиям населённого пункта.

До присвоения жилому помещению статуса специализированного жилья определённой категории использовать его в качестве специализированного запрещено п. 15 Правил.

Основания предоставления специализированных жилых помещений

Решение о заселение в помещения СЖФ принимается собственником или уполномоченным лицом в отношении категорий граждан, имеющих права на проживание в определенной категории жилья. Документы, подтверждающие данные права, для всех категорий разные. Например, для предоставления служебного жилья достаточно трудового договора, а для помещений социальной защиты необходимо получение официального подтверждения статуса через уполномоченные органы или портал Госуслуг.

Исключение помещения из СЖФ

В отдельных случаях служебные и иные помещения можно вывести из реестра специализированных. В процедуре задействованы те же управляющие органы и собственник, которые занимаются внесением жилья в состав СЖФ, отличается список необходимых документов:

1. правоустанавливающие документы;
2. действующий договор найма специализированного помещения;
3. основание для проживания (например, трудовой договор в случае служебного жилья);
4. заявление на исключение площади из СЖФ;
5. согласие собственника на смену статуса жилья;
6. в частных случаях — подтверждение того, что у нанимателя нет другого жилья в данном населенном пункте.

Дополнительно в отдельных случаях могут потребоваться иные документы, согласно установленным процедурам управляющего органа.

Договор специализированного найма помещения

В статьях 92 и 100 Жилищного кодекса РФ, а так же в Постановлении Правительства РФ № 42 подробно указаны требования к обязательным договорам найма помещений СЖФ, приведены типовые формы для разных категорий жилья.

Общими для всех помещений являются:

• указание сторон, включая список совместно проживающих членов семьи нанимателя;
• основание для предоставления права найма (например, договор или данные о признании беженцем);
• характеристики и данные о праве собственности нанимаемого объекта недвижимости;
• данные о плате за проживание и коммунальных платежах (в случае, если договор подразумевает оплату);
• срок договора (например, «на срок действия трудового договора», «в течение срока действия статуса беженца» и т. д.);
• права и обязанности сторон;
• условия расторжения договора.

Образец договора найма специализированного жилого помещения

Сколько может действовать соглашение о найме

Допустимые сроки действия зависят от категории помещения:

• служебное жилье: период трудовых отношений, выборной должности, государственной или военной службы;
• общежития: срок обучения, или служебных /трудовых отношений нанимателя жилья с собственником;
• манёвренный фонд: до физического и материального устранения неблагоприятных условий, приведших к необходимости проживания в объектах фонда;
• жилые помещения, предоставляемые беженцам и переселенцам: сроки пребывания регламентируются рядом федеральных законов и подконтрольных актов с учетом текущих норм миграционной политики;
• жилье социального обслуживания: срок не регулируется Жилищным кодексом однозначно, данный вопрос оставлен в ведение региональных законодательных актов (статья 107 ЖК РФ).

Требования к качеству помещений в составе СЖФ

Специальное жилье, как и любое другое, долго отвечать общим требованиям законодательства: санитарно-эпидемиологическим, пожарным, нормам расчета площади на одного проживающего и т.д.

Кроме того, некоторые виды имеют дополнительные требования. Например, при заселении общежитий, рабочих или студенческих, на одного проживающего должно приходиться не менее 6 квадратных метров площади, а общежитие должно быть оборудовано необходимым для жизни.

Специфические требования к каждой категории обозначены в Главе 10 Жилищного кодекса.

Порядок предоставления жилья из СЖФ

Специализированные помещения предоставляются на основании решения собственника по договору социального найма или безвозмездного пользования (только для помещений социальной защиты отдельных категорий граждан). Решение оформляется приказом (в отдельных случаях) и подписанием сторонами соответствующей формы соглашения о найме.

Основания для выселения

Прекращение обязательств по предоставлению специализированного жилья возможно в любое время по инициативе одной из сторон или по их соглашению. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, с последующим выселением проживающих, в случаях:

1. использования жилья не по назначению;
2. систематических повреждений или разрушения помещения;
3. нарушения прав и интересов соседей;
4. задолженности по плате за помещение и коммунальные платежи более одного года (для помещений, договор найма которых подразумевает плату за проживание).

Чем спецжилье отличается от обычных квартир

Отличия состоят в ограничениях прав проживающих в нем лиц. Специализированное жилье принадлежит государству или муниципальному образованию, пользование им возможно только по договору найма. А следовательно, в отличие от частного жилого фонда специализированные помещения не могут быть:

1. проданы или обменяны;
2. отчуждены;
3. приватизированы;
4. сданы в аренду;
5. разделены;
6. предоставлены временным жильцам без разрешения компетентных органов.

Кроме того, проживание в объектах специализированного жилищного фонда — всегда временное, ограничено спецификой каждой из категорий. Например, проживание студента в общежитии и пребывание граждан в помещениях манёвренного фонда на время ликвидации ЧС отличаются по длительности, но и то и другое не может быть бессрочным.

Вопросы