Как уменьшить налог на земельный участок дважды — правила оспаривания кадастровой стоимости в 2026 году

В 2026 году налогоплательщики имеют реальную возможность не только снизить имущественные налоги путем оспаривания кадастровой стоимости, но и вернуть излишне уплаченные суммы за три предыдущих года. Более того, юридические лица могут уменьшить налоговую базу дважды: сначала приведя кадастровую стоимость к рыночной, а затем исключив из нее НДС.

Законодательные изменения: возможность возврата налогов

В августе 2018 года был принят Федеральный закон №334-ФЗ, который внес изменения в следующие статьи Налогового Кодекса:

• статья 378.2 — поправки для налога на прибыль организаций;
• статья 391 — поправки для земельного налога;
• статья 403 — поправки для налога на имущество физических лиц;
• статья 52 — поправки, дающие возможность перерасчета налогов за три предыдущих года.

Данные изменения вступили в силу с 1 января 2019 года. Основная суть этих изменений: теперь имеется реальный шанс вернуть излишне уплаченные налоги.

Ранее налогоплательщики регулярно оспаривали кадастровую стоимость в сторону снижения. Однако даже если этого удавалось добиться, признав стоимость имущества равной рыночной, уменьшенные налоги можно было платить только с года обращения в специальную комиссию по рассмотрению таких споров или суд. Вернуть ранее уплаченные в завышенном размере налоги было невозможно.

Теперь же, если кадастровая стоимость по результатам рассмотрения комиссией или по решению суда снижается, налогоплательщики не только могут платить меньше в будущем, но и вернуть излишне уплаченные налоги за три предыдущих года.

В этом случае предполагается либо зачет излишне уплаченных сумм в счет будущих налоговых платежей, либо можно потребовать возврата данной суммы.

Уменьшение имущественного налога дважды: судебная практика

Еще интереснее то, что уменьшить имущественный налог можно дважды. Для этого рассмотрим определение Верховного Суда №5-КГ17-258 от 15 февраля 2017 года.

Суть дела состояла в том, что Торговый Дом «Зеленоград» в судебном порядке оспаривал произведенную оценку нежилого здания. По результатам государственной кадастровой оценки данная недвижимость стоила почти 540 млн рублей. Но её рыночная стоимость была гораздо ниже — только 421 млн рублей.

Суды первой инстанции согласились с истцом. Однако по результатам судебной экспертизы в рыночную цену данного имущества был также включен налог на добавленную стоимость (НДС). И общая рыночная стоимость имущества Торгового Дома таким образом составила 507 млн рублей.

Удивительно в данной ситуации следующее: теперь Торговый Дом фактически должен был заплатить налог с имущества, в том числе с НДС, который входит в цену имущества. То есть — налог с налога! Естественно, что компания с этим не согласилась и подала сначала апелляционную, а затем и кассационную жалобу, дойдя до Верховного Суда.

Верховный Суд удовлетворил жалобу Торгового Дома, пояснив, что при оценке имущества НДС учитываться не должен.

Таким образом, для компании имущественные налоги можно уменьшить дважды: первый раз — признав через суд кадастровую стоимость равной рыночной, а второй раз — вычтя из рыночной стоимости сумму НДС.

С другой стороны, самостоятельно использовать рассмотренное выше определение ВС в качестве основания для уменьшения кадастровой стоимости на величину НДС нельзя. Об этом сказано в другом решении Верховного Суда, озвученном в определении №305-КГ18-20813 от 14 февраля 2019 г. В частности, в этом случае компания именно так и полагала, что при исчислении налога на имущество налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости за минусом НДС.

Поэтому налогоплательщик без обращения в ФНС для перерасчета налога просто стал платить меньше налогов. В итоге ВС признал такой подход неверным и указал, что для уменьшения налоговой базы требуется отдельно обращаться в комиссию и в суд.

Порядок возврата излишне уплаченных налогов

Этап	Действие	Срок
1. Оспаривание кадастровой стоимости	Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд	В течение 5 лет с момента внесения сведений в ЕГРН
2. Внесение изменений в ЕГРН	Регистрация новой кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости	После решения комиссии или суда
3. Обращение в ФНС	Подача заявления о перерасчете налога и возврате излишне уплаченных сумм	В течение 3 лет со дня уплаты налога
4. Возврат средств	Зачет в счет будущих платежей или возврат на расчетный счет	В течение 1 месяца со дня подачи заявления

За какой период можно вернуть уже уплаченные средства при пересчете кадастровой стоимости

Вернуть уже уплаченные средства при пересчете кадастровой стоимости можно только за последние три года. Об этом говорит пункт 2.1 статьи 52 Налогового Кодекса.

Как правильно учитывать кадастровую стоимость при обращении за возвратом средств

Чтобы правильно учесть кадастровую стоимость при обращении за возвратом, необходимо соблюсти условия, указанные в статьях 378.2, 391 и 403 Налогового Кодекса.

В частности, в этих статьях говорится о том, что:

• Во-первых, данные об изменениях стоимости должны быть обязательно внесены в ЕГРН.
• Во-вторых, если изменение кадастровой стоимости объекта произошло из-за изменения качественных и (или) количественных характеристик (например, изменилась площадь), то налог на имущество рассчитают по новой стоимости со дня внесения сведений в ЕГРН. По новой стоимости налог будет определяться за полные месяцы после изменения и до конца года. А по старой — за полные месяцы с начала года до изменения.
• В-третьих, если изменение кадастровой стоимости произошло в результате переоценки в комиссии или суде, то налог на имущество можно пересчитать за периоды, когда для его расчета применяли ошибочную (оспоренную) стоимость, но не более чем за три предыдущих года.

Куда обращаться за возвратом средств

За возвратом средств необходимо обращаться в Федеральную налоговую службу. Заявление можно подать:

• лично в территориальном отделении ФНС;
• через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru;
• по почте заказным письмом с описью вложения.

К заявлению необходимо приложить копии документов, подтверждающих изменение кадастровой стоимости: решение комиссии или суда, выписку из ЕГРН с новой кадастровой стоимостью, платежные документы об уплате налога.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли вернуть налоги, уплаченные более трех лет назад, если кадастровая стоимость была снижена в 2026 году?

Нет, вернуть можно только налоги за три предыдущих года. Это ограничение установлено пунктом 2.1 статьи 52 Налогового Кодекса РФ. Если вы оспорили кадастровую стоимость в 2026 году, то можете вернуть налоги, уплаченные в 2023, 2024 и 2025 годах.

Нужно ли подавать отдельное заявление в ФНС для возврата налогов после снижения кадастровой стоимости?

Да, необходимо подать заявление о возврате излишне уплаченного налога. Автоматический перерасчет не производится. К заявлению приложите копии решения комиссии или суда, выписку из ЕГРН с новой кадастровой стоимостью и платежные документы.

Может ли физическое лицо уменьшить налоговую базу на сумму НДС при оспаривании кадастровой стоимости?

Нет, исключение НДС из налоговой базы применяется только для юридических лиц, уплачивающих налог на имущество организаций. Физические лица платят налог на имущество физических лиц, где НДС не учитывается в принципе.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии?

Для обращения в комиссию необходимы: заявление, выписка из ЕГРН, отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный независимым оценщиком, копия документа, подтверждающего право собственности. Отчет об оценке должен быть подготовлен в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как долго рассматривается заявление о возврате налога в ФНС?

Согласно статье 78 Налогового Кодекса РФ, решение о возврате суммы излишне уплаченного налога принимается в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления. Возврат осуществляется в течение одного месяца со дня подачи заявления.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость, если с момента ее установления прошло более 5 лет?

Нет, срок для оспаривания кадастровой стоимости составляет 5 лет с момента внесения сведений о ней в ЕГРН. Это установлено статьей 22.1 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». После истечения этого срока оспорить стоимость нельзя.