ТОП 20 схем мошенничества при продаже и покупке квартиры + советы наших юристов

Для большинства людей покупка квартиры является самым значимым и дорогостоящим приобретением в жизни, и нельзя допустить, чтобы радость от решения столь важного вопроса, как жилищный, была омрачена действиями аферистов, которых привлекают многочисленные возможности обмана при совершении сделок с жилой недвижимостью.

Чтобы не оказаться жертвой мошенников, прежде чем приступать к поискам жилья, следует тщательно изучить все правовые аспекты такой сделки, возможные риски и способы их избежать.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва

Содержание:

Виды обмана со стороны продавца на рынке вторички

Появление неизвестных наследников

Продавец, недавно получивший наследство, желает быстро продать квартиру, поэтому запрашивает цену процентов на двадцать ниже рыночной. Покупатель прельщается ценой, приобретает ее, регистрирует, выплачивает деньги продавцу. Вскоре после этого появляется ранее не известный наследник, который только что узнал о положенном ему наследстве, и предъявляет свои права на квартиру.

Суд, как правило, встает на его сторону, и признает сделку недействительной. Покупатель, даже если он успел сделать в квартире ремонт, оказывается без недвижимости и без денег. Во-первых, потому что продавец просто исчез в неизвестном направлении, во-вторых, он может заявить, что деньги уже потрачены, но он готов их выплатить по частям. Взимать с него более 30% зарплаты нельзя, и если таковая невелика, то выплачивать всю сумму он может десятки лет.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подавать заявление в суд, так как чаще всего разыгрывается мошенническая схема.

Как обезопасить себя в дальнейшем?

Минимизировать риски можно, если:

  • покупать квартиры, унаследованные 7-10 лет назад, а не 1-3 года;
  • предпочесть жилье, полученное по завещанию;
  • заключить с продавцом договор о возврате средств в случае появления наследников, особенно тех, чьи права по закону не могут быть нарушены;
  • не занижать в договоре денежную сумму.

Поддельные документы

Аферисты арендуют квартиру на короткий срок у собственника, временно уезжающего из города, изготавливают фальшивые документы с помощью поддельных бланков, подписей, печатей. Экстренно по сравнительно невысокой цене продают квартиру, заключая договор купли-продажи (ДКП) у подставного нотариуса, и уезжают в неизвестном направлении.

Настоящий хозяин, вернувшись домой, застает новых «владельцев» квартиры, которых выселяет по суду, так как ДКП признается недействительным. Попытки найти мошенников и призвать их к ответу чаще всего оказываются бесполезными. Покупатель лишается и квартиры, и денег.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников? В этом случае настоящий хозяин подает заявление в суд, и надо подавать встречный иск, так как ситуация может оказаться неоднозначной. В случае признания сделки недействительной подать заявление в суд на возврат денег.

Как обезопасить себя в будущем:

  1. Попросить у собственника паспорт и осмотреть его под разными углами освещения на предмет изменений цвета, структуры бумаги, наличия пятен, глянцевитости в определенных местах, взъерошенности и разного размера страниц — эти признаки должны насторожить.
  2. Обратить внимание на наличие всех реквизитов и полных данных человека, подписей и печати. Учесть, что паспорт заполняется только одними особыми чернилами, имеющими специфический блеск. Буквы и цифры не должны иметь признаков обводки.
  3. На фото должны присутствовать рельефные оттиски, оно должно соответствовать человеку и быть заламинировано.
  4. Код подразделения и цифры на круглой печати должны совпадать.
  5. Проверить реальность паспорта продавца путем адвокатского запроса в УФМС на предмет сведений о нем.

Нюансы для приватизированной недвижимости

Случается, что собственник приватизированной квартиры решает ее продать, скрыв тот факт, что в ней прописаны жильцы, прежде отказавшиеся от приватизации в пользу хозяина, возможно имеющие другое жилье. Надо иметь в виду, что право проживания в квартире за ними сохраняется, даже при неоднократной перепродаже жилья.

Покупатель рискует оказаться владельцем жилой недвижимости с посторонними людьми в придачу. Мошенники рассчитывают на то, что новый собственник захочет решить проблему, но для этого ему придется раскошелиться. Оспорить такую сделку можно только в том случае, если продавец состоит на учете в наркологическом диспансере, однако деньги вернуть достаточно сложно.

Что делать, если вас обманули?

Подавать заявление в суд, так как чаще всего разыгрывается мошенническая схема.

Как не стать жертвой мошенничества? Нужно потребовать у продавца расширенную выписку из домовой книги и в случае сомнений, особенно когда часто менялись собственники, отказаться от покупки.

Присвоение задатка

Продавец показывает покупателю квартиру и документы, которые его удовлетворяют, условия продажи также достаточно соблазнительны, и он принимает решение о покупке. Однако продавец настаивает на задатке, покупатель соглашается. Оформляется договор купли-продажи.

После его подписания вдруг обнаруживаются обстоятельства, которые совершенно не устраивают нового владельца, и ДКП расторгается по его инициативе, но задаток не возвращается, так как в договоре прописано условие о его невозврате в случае расторжения ДКП по предложению покупателя.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подать в суд заявление о признании договора недействительным ввиду того, что вам не была предоставлена полная информация по объекту и вы были введены в заблуждение, а также на возврат денег.

Как обезопасить себя в дальнейшем? Избегать заключения ДКП, предусматривающего задаток, или постараться минимизировать его величину.

Реализация жилья нескольким людям

Хозяин квартиры, уезжая из города насовсем в другую страну или местность, может сделать несколько дубликатов с документов на квартиру, быстро оформить ДКП с несколькими покупателями в разных нотариальных конторах и получить деньги от неоднократной продажи.

С одним из покупателей продавец не только оформляет договор, но и регистрирует право собственности на недвижимость в отделении Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), с остальными заключает ДКП у нотариуса и берет с них часть денег. Оставшуюся сумму предполагается получить после того, как покупатель самостоятельно пройдет регистрацию. Однако выясняется, что право собственности принадлежит другому человеку, а продавец исчез, и вернуть заплаченные деньги вряд ли удастся.

Что делать, если вы стали жертвой преступления? Подавать заявление в полицию, чтобы попытаться найти афериста.

Как избежать обмана в дальнейшем?

Оплату за квартиру производить через банк. Для этого заключить трехсторонний (банк, продавец, покупатель) договор с банком, по которому банк выдаст продавцу деньги, когда он зарегистрирует квартиру и принесет в банк нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации. Деньги при этом можно положить на депозит или в банковскую ячейку.

Виды обмана со стороны продавца при продаже квартиры в новостройке

Отсутствие разрешения на строительство

Застройщик, не имея разрешения на постройку дома, обеспечивает активную рекламу и продает квартиры как в строящемся, так и в построенном доме в надежде получить разрешение в дальнейшем. Однако существует риск, что разрешение так и не будет получено и построенный дом будет снесен по решению суда, а жильцы выселены. Фирма объявит себя банкротом, люди лишатся и денег, и жилья, а виноватых найти будет малореально.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подавать заявление в прокуратуру, так как необходимо проверить законность деятельности компании. При установлении факта нарушения подавать иск в суд на расторжение договора и возврат денег.

Как обезопасить себя в дальнейшем?

Попросить застройщика показать разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю и всю проектную документацию на дом с государственной экспертизой, а также договор о поручительстве банка или о страховании гражданской ответственности компании.

«Липовый» посредник

Застройщик может заключить договор на продажу квартир с субподрядчиком, который должен оставлять себе оговоренный процент от сделки с покупателем, а остальную сумму денег переводить застройщику. Посредник квартиры продает, деньги получает, но застройщику не переводит. Тогда застройщик расторгает договор с посредником и реализует это жилье сам, таким образом, происходит двойная продажа одной и той же недвижимости.

Что делать при обмане? Подавать заявление в суд на фирму-посредника на возврат денежных средств.

Как обезопасить себя от аферистов? Отказаться от заключения ДКП с третьими лицами. Совершать покупку прав требования на недостроенную квартиру путем заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Затягивание сроков сдачи объекта

Если в договоре долевого участия (ДДУ) не была указана точная дата передачи квартиры покупателю, а лишь приблизительная, то велик риск, что застройщик затянет строительство на неопределенный срок. Дольщики могут ждать вселения годами с сомнительной перспективой когда-либо это осуществить. Застройщик в такой ситуации фактически получает деньги дольщиков в свое полное распоряжение.

Что делать, если вас обманули?

Обращаться в суд с заявлением на расторжение договора и выплату денег, так как, согласно статье 4, пункту 4, подпункту 2 № 214-ФЗ, в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры застройщиком дольщику.

Как обезопасить себя в будущем? Проверять степень готовности объекта и репутацию застройщика на предмет своевременного ввода домов в эксплуатацию в прошлом.

Удорожание в процессе возведения дома

В случаях, когда жилье покупается через жилищно-строительный кооператив (ЖСК), весьма вероятно его значительного удорожания в процессе строительства дома. Таким покупателям придется вкладывать дополнительные деньги на все вновь и вновь возникающие потребности у кооператива. Как результат, цена жилья может стать непомерно высокой.

Что делать при обмане? Обращаться в прокуратуру с заявлением на предмет проверки деятельности ЖСК; если будут выявлены мошеннические действия, то подавать в суд на руководство кооператива на возврат переплаты.

Как себя обезопасить в дальнейшем?

Обязательно фиксировать в договоре условия выплат в случае удорожания квартиры и условия выхода.

Навязывание дольщикам дополнительных услуг

При заключении ДДУ застройщик убеждает дольщика прописать дополнительные услуги, например, регистрацию ДДУ и прав собственности на квартиру, страховку и т. д. Результатом оказания подобных услуг является рост стоимости жилья до полутора раз.

При этом возникает большая опасность, что документы могут быть оформлены неверно или содержать ошибки, и в дальнейшем придется потратить немало времени, чтобы их исправить. Но хуже всего, что есть риск в результате получить поддельные документы, что приведет к потере не только денег, но и квартиры.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Подать в суд заявление о защите права потребителя, так как застройщик согласно статье 16, пункту 2 № 2300-1 не имел права это делать, оспорить сделку и полностью вернуть деньги.

Как обезопасить себя в будущем? Изучать отзывы о застройщике; если он внушает доверие и цены на услуги, которые он предлагает, соответствуют средним ценам, и вас они устраивают, то можно согласиться, в противном случае — отказаться.

Как может обмануть покупатель?

Подпись документов без передачи денег

При этой схеме лицо, приобретающее жилье, при покупке подсовывает продавцу расписку и акт приема-передачи квартиры, также фиксирующий факт передачи денег, их не отдав. После этого доказать, что деньги были получены, невозможно, так как у продавца на руках имеются доказательства полной оплаты. А продавец остается без денег и квартиры.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников? Срочно подать исковое заявление в суд о наложении ареста на квартиру, чтобы покупатель не успел ее перепродать или переоформить на другого человека. Затем подавать заявление в суд о признании сделки недействительной.

Как обезопасить себя в дальнейшем?

Ставить подпись на расписке только после получения и пересчета денег, желательно в присутствии двух свидетелей, которые также должны подписать этот документ, содержащий паспортные данные всех подписантов.

Реализация доли

Покупатель приобретает у одного из владельцев долю, которая может быть совсем невелика. По современному законодательству он с полным правом начинает пользоваться жильем. Попытки со стороны жильцов воспрепятствовать этому терпят неудачу, так как мошенники пишут заявление в полицию о препятствовании пользования жильем и в конечном итоге в присутствии понятых взламывают дверь и начинают хозяйничать.

Они действуют нагло и бесцеремонно, так как их цель — превратить жизнь основных владельцев квартиры в ад, сломить морально и заставить за немыслимые деньги выкупить долю или продать свою долю задешево.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников? Подавать заявление в суд о признании заключенной сделки неправомерной, ущемляющей права других жителей квартиры.

Какие принять меры безопасности?

Владельцы квартиры, имеющие в ней доли, не должны допускать продажу своей доли одним из владельцев, так как именно их право на покупку являются приоритетным, иначе они рискуют понести серьезные материальные потери.

«Развод» при расчетах наличными

В случаях, когда покупатель уговаривает продавца получить деньги наличными, очень велик риск получить «куклу» и даже нарваться на кражу или грабеж. Когда передача денег осуществляется подобным способом, стоит ее провести в банке и тщательно все пересчитать.

Что делать, если вы стали жертвой преступников? Срочно обращаться в ближайшее отделение полиции с заявлением о совершенном преступлении.

Какие меры безопасности предпринять в будущем? Наличному расчету предпочесть безналичный (например, безотзывный аккредитив), а если деньги все же передаются наличными, то при покупке следует воспользоваться банковской ячейкой путем составления трехстороннего договора с банком о передаче денег.

Услуга от риелтора по поиску покупателя

Человек, решивший продать жилье, как правило, хочет совершить сделку быстро, потому что зачастую ему срочно нужны деньги. Таких продавцов выискивают нечестные риелторы, обещая за небольшие комиссионные быстро найти хорошего покупателя, способного приобрести квартиру по выгодной для продавца цене. Причем риелтор не несет ответственность за сам факт сделки.

Сообщник, играющий роль покупателя, вроде сначала согласен на покупку, а затем резко отказывается ее совершать. Сделка провалилась, риелтор получил комиссионные, а продавец понес некоторые материальные потери.

Что делать, если вас обманули? Подать заявление заявление в суд по факту мошенничества, хотя доказать его крайне сложно.

Как обезопасить себя в будущем? Проверять репутацию риелторского агентства, его сертификат, изучать отзывы о его работе.

Передача средств лицу, не наделенному полномочиями

Нередко супруги, родственники, маклеры пытаются получить деньги у покупателя. Надо иметь в виду, что платить нужно только самому продавцу или его законному представителю, имеющему доверенность на заключение данной сделки. Лица, чьи права не подтверждены данным документом, не имеют права получать оплату.

Что делать, если вы попались на удочку мошенников?

Обращаться в полицию по факту совершенного обмана. Подавать заявление в суд о вселении в квартиру. Подавать документы на регистрацию квартиры.

Какие следует принимать меры, чтобы обезопасить себя:

  • Внимательно изучать полномочия лиц, участвующих в сделке, и не передавать деньги третьим лицам, формально не являющимся ее участниками.
  • Оформлять расписку о передаче денежных средств и передаточный акт.
  • Передавать деньги через банк с оформлением трехстороннего дополнительного договора.

Наличие долгов по коммунальным платежам

Продавец, имея задолженности по коммунальным платежам, скрывает данный факт от покупателя, надеясь самому избежать их оплаты.

Что делать, если вас обманули? Не оплачивать долги, так как долги закреплены за конкретным человеком, а не за квартирой, то есть, даже продав квартиру, бывший собственник остался должником и должен сам заплатить.

Как можно себя обезопасить в будущем? Запросить у продавца справку из УК ЖКХ, подтверждающую отсутствие долгов. Можно самостоятельно взять в УК выписку со всеми задолженностями по оплате за квартиру. При наличии долга можно даже потребовать у продавца снижения цены.

Есть ли возможность смошенничать при использовании банковской ячейки?

Передача при продаже и покупке недвижимости денег через банковскую ячейку является популярным и относительно надежным способом по сравнению с передачей из рук в руки, но и она не дает стопроцентной гарантии.

Подсовывание «куклы» под видом оплаты

Возможность такого мошенничества основана на том факте, что банк несет ответственность за сохранность самой ячейки, а не ее содержимого.

Как быть, если вы стали жертвой мошенников? Если окажется, что вам подсунули «куклу» или поддельные купюры, сразу нужно вызвать в банк полицию и написать заявление по факту мошенничества.

Какие можно принять меры безопасности? Избегать расчетов наличными и проводить их через банк с использованием депозитов или ячейки, но при участии банка, заключив трехстороннее соглашение.

Право доступа к ячейке третьего лица

В случае, когда продавец при заключении договора проявит невнимательность и не изучит его, может случиться, что третий человек, не участвующий в сделке, получит доступ к ячейке и успеет забрать деньги раньше продавца.

Что делать, если вы попались на удочку аферистов? Обращаться с заявлением в полицию.

Как не стать жертвой обмана?Досконально изучать документы, на которых надо ставить подпись, и отказываться их подписывать при попытке наделить правами третьих лиц. Также следует заключить с банком дополнительное соглашение о процедуре передачи денег.

Субъект, приобретающий жилье, забирает деньги перед регистрацией в МФЦ

Схема работает при условии занижения денежной суммы в ДКП. Покупатель перед оформлением сделки кладет полную сумму в ячейку, например, на месяц. После этого он подает документы в МФЦ и затем приостанавливает регистрацию, а через месяц забирает из ячейки деньги обратно.

По условиям договора продавец не имеет доступа к ячейке и помешать такому развитию событий не в силах. Он вынужден отказаться от продажи, а покупатель идет в суд с заявлением о защите прав, но теперь он передает продавцу только сумму, прописанную в ДКП.

Что делать, если вас обманули? Подать в суде встречный иск о признании сделки недействительной.

Какие меры безопасности принимать в дальнейшем? В договоре прописывать реальную денежную сумму. Совершать передачу денег с участием банка при условии прохождения продавцом процедуры регистрации.

Как распознать ложь риелтора?

  • Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
  • Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
  • Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
  • Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
  • Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
  • Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
  • Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
  • Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
  • Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
  • Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.

Меры ответственности

Ответственность за мошенничество наступает по статье 159 УК РФ, по которой, в зависимости от тяжести правонарушения, назначается наказание в виде:

  • штрафа до 120 тыс. руб. или в размере заработка или иного дохода за промежуток времени до 1 года, или обязательных работ до 360 ч, или исправительных работ до 1 года, или ограничения свободы до 2 лет, или принудительных работ до 2 лет, или ареста до 4 месяцев, или лишения свободы до 2 лет;
  • при совершении группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба — штрафа до 300 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 2 лет, или обязательных работ до 480 ч, или исправительных работ до 2 лет, или принудительных работ до 5 лет с ограничением свободы до 1 года или без него, или лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы до 1 года или без него;
  • при совершении лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере — штрафа от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени от 1 года до 3 лет, или принудительных работ до 5 лет с ограничением свободы до 2 лет или без него, или лишения свободы до 6 лет со штрафом до 80 тыс. руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 6 месяцев или без него и с ограничением свободы до 1,5 лет или без него;
  • при совершении организованной группой или в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение — лишения свободы до 10 лет со штрафом до 1 млн руб. или в размере заработка или другого дохода за промежуток времени до 3 лет или без него и с ограничением свободы до 2 лет или без него.

При отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния наступает административная ответственность по статье 7.27.1. КоАП Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием, которая предполагает административный штраф в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее 5 тыс. руб.

Статья 7.27.1 КоАП РФ. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием

Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния —
влечет наложение административного штрафа в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее пяти тысяч рублей.

Как быть и куда обращаться пострадавшему?

В данной ситуации следует обратиться с заявлением в правоохранительные органы:

  • в любое ближайшее отделение полиции, причем обязательно его зарегистрировать; полиция сама перешлет его в отделение, находящееся по месту регистрации, прокуратуру или суд в зависимости от обстоятельств дела;
  • в прокуратуру, если не определен факт наличия состава преступления или другие правоохранительные органы отказались принять заявление;
  • в суд, если достаточно доказательств преступления и преступник известен.

Какие предпринять действия при обращении в полицию?

  1. Обратиться в ближайшую дежурную часть полиции или вызвать сотрудников, если есть необходимость осмотреть место преступления и опросить очевидцев.
  2. В свободной форме в письменном или печатном виде написать заявление, которое должно содержать:

    • наименование отдела полиции и ФИО его начальника;
    • ФИО и контактные данные заявителя;
    • заголовок «Заявление по факту мошенничества»;
    • краткое описание обстоятельств преступления с указанием числа, времени и места происшествия, информации о мошеннике, известной заявителю;
    • представить список всех имеющихся доказательств;
    • просьбу о возбуждении уголовного дела и возврате похищенных средств;
    • дату и подпись.

  3. Ответить на вопросы дежурного сотрудника и подписать протокол.
  4. Дождаться в течение 10 дней решения о возбуждении уголовного дела или отказе.
  5. В случае отказа попытаться его обжаловать в суде, прокуратуре или следственном комитете.

Скачать бланк заявления в полицию о мошенничестве

Советы и рекомендации специалистов по безопасности

Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:

  • обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
  • в договоре указывать реальную цену;
  • никому не оставлять оригиналы документов;
  • убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
  • передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
  • избегать покупки жилья по доверенности;
  • не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
  • не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
  • проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
  • обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Мы в соц.сетях
Обсуждения
Получите юридическую консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-52-46Москва Остальные регионы:
Онлайн-консультант