Как себя обезопасить? Виды мошенничества при сдаче квартиры в аренду

Многие граждане прибегают к съему квартиры, не имея возможности купить собственную.

Законные основания заключения сделки о сдаче жилого помещения в найм приведены в главе 35 ГК РФ.

Мошенники находят разные способы обойти закон и присвоить денежные средства съемщиков.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва
+7 (812) 313-26-17 Санкт-Петербург

Содержание:

Виды

Обман с помощью субаренды

На законном основании хозяин квартиры может сдавать свою собственность в аренду третьему лицу через посредника. Такая сделка регламентируется 2 п. ст. 615 ГК РФ и должна сопровождаться подписанием договора субаренды.

Однако, схема с посредником может использоваться в обход закона. Аферисты снимают квартиру на несколько суток и размещают объявление о ее сдаче на длительный срок. Обычно они выставляют цену ниже рыночной, чтобы быстро найти клиента.

Когда новые жильцы приходят на просмотр объекта, мошенники показывают лишь свой паспорт и берут сумму за проживание первого и последнего месяца. Через несколько дней настоящий собственник выселяет жильцов, а те остаются без своих денег.

Чтобы себя обезопасить необходимо предварительно проверять все необходимые документы, подтверждающие право собственности и заключения сделок найма у данного лица, а после письменно оформлять договор в двух экземплярах.

Несколько жильцов снимают жилье

Владелец жилья договаривается об аренде сразу с несколькими лицами по отдельности, взяв с каждого деньги за проживание и залог. При этом он предупреждает, что заселение возможно только через несколько дней, объясняя это бытовыми причинами, например, необходимостью перевезти вещи в другое место или прибрать жилище.

Приняв оплату, хозяин может далее просто не отвечать на телефонные звонки, а съемщики, не имея ключей, не попадут в помещение. Но и наличие ключей не гарантия честной сделки — мошенник может сменить замок.

Как себя обезопасить: вносить оплату только после проверки всех необходимых документов наймодателя, письменного заключения договора и предоставления возможности вселиться.

Один из собственников не участвует в оформлении договора

Наниматель может стать жертвой сговора собственников квартиры. Сдавая жилплощадь для проживания, хозяин скрывает от клиента, что он не единственный собственник объекта.

Съемщик оплачивает проживание, а через некоторое время заявляется второй хозяин и выселяет жильца, так как деловые сделки с недвижимостью должны быть письменно одобрены всеми собственниками, либо одним из них, но с соответствующей доверенностью от всех остальных.

Как себя обезопасить: проверять количество собственников в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Графа «Объект права» показывает, сколько людей владеют данным объектом. Если у него больше одного собственника, здесь будет указана доля одного из владельцев, например «1⁄3 (одна третья) доли в праве собственности». На обратной стороне документа будут указаны остальные владельцы и их доли в праве.

«Информационные услуги» вместо вселения

Аферисты размещают объявления о сдаче квартиры в интернете, в печатных сми, на улице. Когда заинтересовавшийся звонит по указанному телефону, ему предлагают подъехать в офис, где можно более детально обсудить потребности клиента, посмотреть фотографии квартир, выбрать подходящую и заключить договор. Обычно у жилья по таким объявлениям заниженная цена, поэтому звонков поступает много и доверчивый обязательно найдется.

Клиент приезжает в офис, подписывает с агентством договор, не обратив внимания, что объектом услуг на самом деле являются информационные услуги. Наниматель думает, что оплачивает проживание в определенной квартире и может в нее вселиться, но на деле он получает лишь телефонный номер хозяина и адрес квартиры. Далее квартиросъемщик пытается созвониться с хозяином жилья, но ему либо никто не отвечает, либо говорят, что квартира сдана.

Как себя обезопасить: перед визитом в офис проверить агентство на соответствие его юридического статуса заявленному и ознакомиться с репутацией агентства по отзывам. Это можно сделать через интернет, вбив в поисковике название организации, которое дано в объявлении либо со слов сотрудников. Если информация скрывается или у заведения много отрицательных отзывов, то нужно отнестись к нему с настороженностью.

Также заранее следует узнать, на каких условиях сотрудничает агентство и какие именно услуги оно предоставляет — стоит отказаться от внесения предоплаты и получения информационных услуг за подбор квартиры. Договор о найме заключать только при личном присутствии хозяина или его официального представителя и после проверки всех необходимых документов.

Принудительное выселение по надуманному основанию

Причины, по которым наймодатель может расторгнуть договор о сдаче в аренду жилого помещения, прописаны в ст. 687 ГК РФ. Однако, нечестный собственник может сыграть на непросвещенности плательщика в юридических аспектах данного вопроса.

Взяв деньги с жильца, хозяин квартиры начинает на правах собственника требовать выселиться досрочно, предъявляя квартиранту выдуманную причину. При этом наймодатель будет пытаться удержать залог в виде понесенного материального или морального ущерба.

По такой схеме собственник может работать в сговоре с подставным риелтором. Заручиться доверием клиента гораздо проще в паре с человеком, имеющим юридическую квалификацию. Мошенник, представившись риелтором, показывает поддельное свидетельство о работе в агентстве. После заключения сделки владелец квартиры выселяет жильца по надуманному основанию и удерживает залог.

Как себя обезопасить: ознакомиться со ст. 687 ГК РФ. Оговорить с хозяином дополнительные обстоятельства, по которым может быть преждевременное выселение и прописать их в договоре найма.

Недвижимость находится в залоге у банка

Если квартира находится в залоге под выплату кредитов у банка, то для сдачи ее в аренду хозяин должен взять соответствующее разрешение банка и предоставить его наймодателю. При невыплате долгов по кредитам банк может присвоить недвижимость, а жильцов выселят судебные приставы без выплаты средств.

Как себя обезопасить: проверять наличие ограничений прав собственника в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Графа «Ограничения (обременения права)», или по-другому «Правопритязания», предоставляет информацию о любом виде ограничений владения собственностью, например если квартира находится в залоге, в доверительном управлении и имущество арестовано за долги.

Ремонт вместо оплаты

Стороны заключают устный договор, что вместо оплаты аренды за какой-то период квартирант делает ремонт за свой счет. Съемщик, заинтересованный в комфортных условиях проживания, вкладывает свои средства и усилия в ремонт, а после наймодатель требует оплатить проживание и говорит, что соглашения не было. При отказе собственник выселяет жильца без компенсации понесенных затрат и не возвращает залог.

Также мошенничеством является увеличение цены за проживание после ремонта, если по договору сумма должна оставаться стабильной на определенный срок времени.

Как себя обезопасить: необходимо оформлять письменно соглашение о ремонте вместо оплаты аренды с подписями обеих сторон.

Сдают продаваемую недвижимость

Владелец оформляет сделку продажи своей квартиры и размещает объявление о предоставлении ее в найм. При этом он может предложить аренду по заниженной цене при условии, что оплата будет произведена за несколько месяцев вперед.

Имея на руках документы на недвижимость с правом собственности, мошенник скрывает от нанимателя, что квартира находится в процессе совершения сделки купли-продажи. Когда наймодатель завершает продажу, он исчезает с залогом, а квартиранта выселяют новые собственники.

Как себя обезопасить: проверять информацию о виде права в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН.

Договор найма с подписью представителя не имеет юридической силы

Договор, заключенный с представителем физического лица, может оказаться недействительным, если у доверенности окончился срок давности или она дает представителю право показывать квартиру клиентам, но не заключать сделки найма.

Как себя обезопасить: проверять информацию о виде права в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Если указано, что данное лицо обладает доверительным управлением, нужно ознакомиться с оригиналом доверенности и убедиться, что она предоставляет право данному человеку заключать сделки найма от лица собственника.

Удержание залога из-за «порчи» или «пропажи» имущества

При выселении мошенник может не вернуть залог, объяснив это тем, что в доме пропало какое-то имущество или оно испорчено.

Как себя обезопасить: перед вселением составлять акт приёма-передачи имущества. В документе нужно описать состояние жилья, передаваемого в найм, показания счетчиков, перечислить, какое имущество сдается в пользование. Таким образом можно будет в дальнейшем избежать необоснованных претензий о порче или краже имущества.

Что делать и куда обращаться?

В случае махинаций наймодателя пострадавшая сторона может попытаться вернуть свои деньги и наказать мошенника. Если восстановление справедливости в деловых отношениях между сторонами напрямую невозможно, наниматель может обратиться в полицию, суд или прокуратуру. У этих инстанций различные полномочия, их следует учитывать при подаче заявления.

Обращение в полицию

Сотрудники полиции собирают первичные доказательства и устанавливают личность мошенника, поэтому если данные афериста неизвестны, а подтверждений злого умысла нет, следует обращаться именно в полицию.

Стоит вызвать полицейских немедленно по месту происшествия акта правонарушения, если нужно зафиксировать события и опросить свидетелей. Также можно обратиться в дежурную часть через личный визит или направив обращение по почте. В отделе полиции обязаны принять и рассмотреть заявление по факту мошенничества.

В соответствии со ст. 144 УПК РФ с момента обращения отводится 3 дня на вынесение решения по поводу открытия уголовного дела. При положительном решении в течение следующих 2 месяцев проходит предварительное разбирательство, согласно п. 1 ст. 162 УПК РФ. После проведенного расследования сотрудники полиции передают дело в прокуратуру.

В прокуратуру

Прокуратура расследует эпизоды преступления, которые ей направила предыдущая инстанция и вправе провести аудит любого учреждения. В данную инстанцию граждане могут обратиться напрямую, без предварительного заявления в полицию. Это уместно, если требуется проверить деятельность учреждения или индивидуального лица, которые занимаются мошенничеством, но состав преступления не зарегистрирован.

Заявление подается в подразделение прокуратуры лично либо направляется по почте. Обращение оформляется в том же виде, что и для полиции, но получателем нужно указывать орган прокуратуры, а не должностное лицо.

В суд

После расследования уголовного дела по факту мошенничества прокуратура передает все данные в суд. Настоящая инстанция решает, какой вид наказания и в каком порядке его применить к злоумышленнику. Если личность мошенника установлена и ее не нужно разыскивать, на руках имеются все доказательства злого умысла, можно также сразу обратиться в суд, пропустив предыдущие этапы.

Но подаче иска в вышестоящую инстанцию должна предшествовать попытка досудебного разбирательства. Для его формального освидетельствования нужно написать жалобу в двух экземплярах: одну копию вручить правонарушителю лично и на второй получить от него подпись об извещении.

Другой вариант — отправить претензию заказным письмом по почте с обратным ответом. Кроме обозначенного обстоятельства, обращение в суд уместно, если нужно подать апелляцию об отказе в заведении уголовного дела от полиции и прокуратуры.

Административная и уголовная ответственность

Хищение денежных средств в результате сдачи квартиры может квалифицироваться как мошенничество или как административное правонарушение (о том, есть схемы мошенничества с недвижимостью, читайте тут). Присвоение чужого имущества считается административным нарушением, если сумма украденного составляет не более 2,5 тысячи рублей, а в действиях афериста не содержится признаков уголовного преступления. Мелкое хищение предполагает наказание в виде штрафа или ареста на 15 суток, или исправительных работ.

Если сумма материального ущерба выше 2,5 тысячи рублей и в действиях преступников содержатся признаки уголовного преступления, то правонарушение квалифицируется как мошенничество по 159 ст. УК РФ. Согласно части 1 настоящей статьи предусмотрены следующие варианты наказания:

  • взыскание до 120 тысяч рублей;
  • взыскание в виде одной заработной платы или другого вида дохода за промежуток времени до года;
  • дисциплинарные работы продолжительностью до 1 года;
  • арест на срок до 4 месяцев;
  • лишение свободы на срок до двух лет.

Более тяжелые наказания (квалифицирующие признаки описанные в ч.ч. 2-7 ст. 159 УК РФ) суд выносит при наличии отягчающих обстоятельств, к ним относятся:

  1. спланированный групповой сговор;
  2. нанесение существенного материального ущерба;
  3. членство в организованной группе;
  4. утрата гражданином своего права владения недвижимостью в результате мошеннического акта;
  5. замышление неисполнения договорных обязательств в области предпринимательства.

Как в дальнейшем не попадаться на удочку мошенников?

При поиске квартиры нужно понимать, на что обращать внимание и какие гарантии честности должны присутствовать в сделке. Следующие советы помогут избежать рисков.

Учитывать соотношение цены и параметров

На этапе отбора квартиры важно обращаться внимание на соответствие цены и характеристик объекта. Цена не должна быть ниже рыночной. Если на фото представлена квартира очень презентабельного вида, а цена явно занижена — не стоит покупаться на красивую картинку.

Проверять необходимые документы

Перед заключением договора наймодатель должен предоставить необходимые документы, подтверждающие личность и право на недвижимость. Важно убедиться, что сделка осуществляется с полноправным хозяином, выяснить, сколько собственников у квартиры и не находится ли жилье в продаже или залоге у банка.

Ниже перечислены документы, которые помогут узнать необходимую информацию:

  • Паспорт — необходим, чтобы установить личность наймодателя и сверить данные с другими его документами.
  • Свидетельство о государственной регистрации права (для квартир, купленных до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН (для квартир, купленных с 1 января 2017 года) — поможет узнать, сколько у квартиры собственников, их данные, каким видом права они обладают и находится ли квартира в ограниченном правообладании.
  • Квитанции оплаты коммунальных услуг за последние месяцы — помогут убедиться, что за квартирой нет долгов.

Оформлять деловые отношения письменно

Правильно оформленный договор является главным доказательством сдачи квартиры в найм. Условия договора не должны противоречить главе 35 ГК РФ , которая закрепляет за сторонами определенные права.

Соглашение должно содержать следующие пункты:

  1. паспортные данные нанимателя и наймодателя;
  2. предмет договора;
  3. права и обязанности каждой из сторон в отдельности;
  4. период времени, в течение которого договор имеет силу;
  5. размер арендной платы и способ ее осуществления;
  6. условия досрочного расторжения договора;
  7. другие специфические оговоренные условия.

Согласно 35 главе ГК РФ, договор не может быть составлен на период более 5 лет. Если он подписывается сроком на год и более, необходимо сделать его государственную регистрацию. Также важно зафиксировать акт приёма-передачи имущества.

Хотите знать как избежать возможных неприятностей при продаже и покупке жилья, а также сделках с земельными участками? Читайте наши материалы о том, какие существуют виды мошенничества в сфере недвижимости и куда обращаться пострадавшему.

Привлечь юриста

Если есть сомнения в собственной компетенции или недостаточно времени разбираться в нюансах процедуры, можно привлечь юриста. Профессионал поможет проверить необходимые документы на жилье и правильно оформить договор найма и акта приема-передачи имущества.

Перед тем, как оплатить проживание в квартире, отдать за нее залог или взять на себя долговые обязательства перед наймодателем, нужно удостовериться в том, что честность сделки гарантирована.

Важно помнить, что наличие ключей от квартиры, ее адреса и телефона хозяина не равно законному вселению. Не совершить ошибку помогут выше перечисленные советы.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва
+7 (812) 313-26-17 Санкт-Петербург

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Мы в соц.сетях
Обсуждения
Получите юридическую консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-52-46Москва +7 (812) 313-26-17Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант