Как себя обезопасить? Виды мошенничества при сдаче квартиры в аренду

Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Многие граждане прибегают к съему квартиры, не имея возможности купить собственную.

Законные основания заключения сделки о сдаче жилого помещения в найм приведены в главе 35 ГК РФ.

Мошенники находят разные способы обойти закон и присвоить денежные средства съемщиков.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва
+7 (812) 313-26-17 Санкт-Петербург

Показать содержание

Виды

Обман с помощью субаренды

На законном основании хозяин квартиры может сдавать свою собственность в аренду третьему лицу через посредника. Такая сделка регламентируется 2 п. ст. 615 ГК РФ и должна сопровождаться подписанием договора субаренды.

Однако, схема с посредником может использоваться в обход закона. Аферисты снимают квартиру на несколько суток и размещают объявление о ее сдаче на длительный срок. Обычно они выставляют цену ниже рыночной, чтобы быстро найти клиента.

Когда новые жильцы приходят на просмотр объекта, мошенники показывают лишь свой паспорт и берут сумму за проживание первого и последнего месяца. Через несколько дней настоящий собственник выселяет жильцов, а те остаются без своих денег.

Чтобы себя обезопасить необходимо предварительно проверять все необходимые документы, подтверждающие право собственности и заключения сделок найма у данного лица, а после письменно оформлять договор в двух экземплярах.

Несколько жильцов снимают жилье

Владелец жилья договаривается об аренде сразу с несколькими лицами по отдельности, взяв с каждого деньги за проживание и залог. При этом он предупреждает, что заселение возможно только через несколько дней, объясняя это бытовыми причинами, например, необходимостью перевезти вещи в другое место или прибрать жилище.

Приняв оплату, хозяин может далее просто не отвечать на телефонные звонки, а съемщики, не имея ключей, не попадут в помещение. Но и наличие ключей не гарантия честной сделки — мошенник может сменить замок.

Как себя обезопасить: вносить оплату только после проверки всех необходимых документов наймодателя, письменного заключения договора и предоставления возможности вселиться.

      

Один из собственников не участвует в оформлении договора

Наниматель может стать жертвой сговора собственников квартиры. Сдавая жилплощадь для проживания, хозяин скрывает от клиента, что он не единственный собственник объекта.

Съемщик оплачивает проживание, а через некоторое время заявляется второй хозяин и выселяет жильца, так как деловые сделки с недвижимостью должны быть письменно одобрены всеми собственниками, либо одним из них, но с соответствующей доверенностью от всех остальных.

Как себя обезопасить: проверять количество собственников в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Графа «Объект права» показывает, сколько людей владеют данным объектом. Если у него больше одного собственника, здесь будет указана доля одного из владельцев, например «1⁄3 (одна третья) доли в праве собственности». На обратной стороне документа будут указаны остальные владельцы и их доли в праве.

«Информационные услуги» вместо вселения

Аферисты размещают объявления о сдаче квартиры в интернете, в печатных сми, на улице. Когда заинтересовавшийся звонит по указанному телефону, ему предлагают подъехать в офис, где можно более детально обсудить потребности клиента, посмотреть фотографии квартир, выбрать подходящую и заключить договор. Обычно у жилья по таким объявлениям заниженная цена, поэтому звонков поступает много и доверчивый обязательно найдется.

Клиент приезжает в офис, подписывает с агентством договор, не обратив внимания, что объектом услуг на самом деле являются информационные услуги. Наниматель думает, что оплачивает проживание в определенной квартире и может в нее вселиться, но на деле он получает лишь телефонный номер хозяина и адрес квартиры. Далее квартиросъемщик пытается созвониться с хозяином жилья, но ему либо никто не отвечает, либо говорят, что квартира сдана.

Как себя обезопасить: перед визитом в офис проверить агентство на соответствие его юридического статуса заявленному и ознакомиться с репутацией агентства по отзывам. Это можно сделать через интернет, вбив в поисковике название организации, которое дано в объявлении либо со слов сотрудников. Если информация скрывается или у заведения много отрицательных отзывов, то нужно отнестись к нему с настороженностью.

Также заранее следует узнать, на каких условиях сотрудничает агентство и какие именно услуги оно предоставляет — стоит отказаться от внесения предоплаты и получения информационных услуг за подбор квартиры. Договор о найме заключать только при личном присутствии хозяина или его официального представителя и после проверки всех необходимых документов.

Принудительное выселение по надуманному основанию

Причины, по которым наймодатель может расторгнуть договор о сдаче в аренду жилого помещения, прописаны в ст. 687 ГК РФ. Однако, нечестный собственник может сыграть на непросвещенности плательщика в юридических аспектах данного вопроса.

Взяв деньги с жильца, хозяин квартиры начинает на правах собственника требовать выселиться досрочно, предъявляя квартиранту выдуманную причину. При этом наймодатель будет пытаться удержать залог в виде понесенного материального или морального ущерба.

По такой схеме собственник может работать в сговоре с подставным риелтором. Заручиться доверием клиента гораздо проще в паре с человеком, имеющим юридическую квалификацию. Мошенник, представившись риелтором, показывает поддельное свидетельство о работе в агентстве. После заключения сделки владелец квартиры выселяет жильца по надуманному основанию и удерживает залог.

Как себя обезопасить: ознакомиться со ст. 687 ГК РФ. Оговорить с хозяином дополнительные обстоятельства, по которым может быть преждевременное выселение и прописать их в договоре найма.

Недвижимость находится в залоге у банка

Если квартира находится в залоге под выплату кредитов у банка, то для сдачи ее в аренду хозяин должен взять соответствующее разрешение банка и предоставить его наймодателю. При невыплате долгов по кредитам банк может присвоить недвижимость, а жильцов выселят судебные приставы без выплаты средств.

Как себя обезопасить: проверять наличие ограничений прав собственника в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Графа «Ограничения (обременения права)», или по-другому «Правопритязания», предоставляет информацию о любом виде ограничений владения собственностью, например если квартира находится в залоге, в доверительном управлении и имущество арестовано за долги.

      

Ремонт вместо оплаты

Стороны заключают устный договор, что вместо оплаты аренды за какой-то период квартирант делает ремонт за свой счет. Съемщик, заинтересованный в комфортных условиях проживания, вкладывает свои средства и усилия в ремонт, а после наймодатель требует оплатить проживание и говорит, что соглашения не было. При отказе собственник выселяет жильца без компенсации понесенных затрат и не возвращает залог.

Также мошенничеством является увеличение цены за проживание после ремонта, если по договору сумма должна оставаться стабильной на определенный срок времени.

Как себя обезопасить: необходимо оформлять письменно соглашение о ремонте вместо оплаты аренды с подписями обеих сторон.

Сдают продаваемую недвижимость

Владелец оформляет сделку продажи своей квартиры и размещает объявление о предоставлении ее в найм. При этом он может предложить аренду по заниженной цене при условии, что оплата будет произведена за несколько месяцев вперед.

Имея на руках документы на недвижимость с правом собственности, мошенник скрывает от нанимателя, что квартира находится в процессе совершения сделки купли-продажи. Когда наймодатель завершает продажу, он исчезает с залогом, а квартиранта выселяют новые собственники.

Как себя обезопасить: проверять информацию о виде права в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН.

Договор найма с подписью представителя не имеет юридической силы

Договор, заключенный с представителем физического лица, может оказаться недействительным, если у доверенности окончился срок давности или она дает представителю право показывать квартиру клиентам, но не заключать сделки найма.

Как себя обезопасить: проверять информацию о виде права в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Если указано, что данное лицо обладает доверительным управлением, нужно ознакомиться с оригиналом доверенности и убедиться, что она предоставляет право данному человеку заключать сделки найма от лица собственника.

Удержание залога из-за «порчи» или «пропажи» имущества

При выселении мошенник может не вернуть залог, объяснив это тем, что в доме пропало какое-то имущество или оно испорчено.

Как себя обезопасить: перед вселением составлять акт приёма-передачи имущества. В документе нужно описать состояние жилья, передаваемого в найм, показания счетчиков, перечислить, какое имущество сдается в пользование. Таким образом можно будет в дальнейшем избежать необоснованных претензий о порче или краже имущества.

Что делать и куда обращаться?

В случае махинаций наймодателя пострадавшая сторона может попытаться вернуть свои деньги и наказать мошенника. Если восстановление справедливости в деловых отношениях между сторонами напрямую невозможно, наниматель может обратиться в полицию, суд или прокуратуру. У этих инстанций различные полномочия, их следует учитывать при подаче заявления.

Обращение в полицию

Сотрудники полиции собирают первичные доказательства и устанавливают личность мошенника, поэтому если данные афериста неизвестны, а подтверждений злого умысла нет, следует обращаться именно в полицию.

Стоит вызвать полицейских немедленно по месту происшествия акта правонарушения, если нужно зафиксировать события и опросить свидетелей. Также можно обратиться в дежурную часть через личный визит или направив обращение по почте. В отделе полиции обязаны принять и рассмотреть заявление по факту мошенничества.

В соответствии со ст. 144 УПК РФ с момента обращения отводится 3 дня на вынесение решения по поводу открытия уголовного дела. При положительном решении в течение следующих 2 месяцев проходит предварительное разбирательство, согласно п. 1 ст. 162 УПК РФ. После проведенного расследования сотрудники полиции передают дело в прокуратуру.

В прокуратуру

Прокуратура расследует эпизоды преступления, которые ей направила предыдущая инстанция и вправе провести аудит любого учреждения. В данную инстанцию граждане могут обратиться напрямую, без предварительного заявления в полицию. Это уместно, если требуется проверить деятельность учреждения или индивидуального лица, которые занимаются мошенничеством, но состав преступления не зарегистрирован.

Заявление подается в подразделение прокуратуры лично либо направляется по почте. Обращение оформляется в том же виде, что и для полиции, но получателем нужно указывать орган прокуратуры, а не должностное лицо.

В суд

После расследования уголовного дела по факту мошенничества прокуратура передает все данные в суд. Настоящая инстанция решает, какой вид наказания и в каком порядке его применить к злоумышленнику. Если личность мошенника установлена и ее не нужно разыскивать, на руках имеются все доказательства злого умысла, можно также сразу обратиться в суд, пропустив предыдущие этапы.

Но подаче иска в вышестоящую инстанцию должна предшествовать попытка досудебного разбирательства. Для его формального освидетельствования нужно написать жалобу в двух экземплярах: одну копию вручить правонарушителю лично и на второй получить от него подпись об извещении.

Другой вариант — отправить претензию заказным письмом по почте с обратным ответом. Кроме обозначенного обстоятельства, обращение в суд уместно, если нужно подать апелляцию об отказе в заведении уголовного дела от полиции и прокуратуры.

Административная и уголовная ответственность

Хищение денежных средств в результате сдачи квартиры может квалифицироваться как мошенничество или как административное правонарушение (о том, есть схемы мошенничества с недвижимостью, читайте тут). Присвоение чужого имущества считается административным нарушением, если сумма украденного составляет не более 2,5 тысячи рублей, а в действиях афериста не содержится признаков уголовного преступления. Мелкое хищение предполагает наказание в виде штрафа или ареста на 15 суток, или исправительных работ.

Если сумма материального ущерба выше 2,5 тысячи рублей и в действиях преступников содержатся признаки уголовного преступления, то правонарушение квалифицируется как мошенничество по 159 ст. УК РФ. Согласно части 1 настоящей статьи предусмотрены следующие варианты наказания:

  • взыскание до 120 тысяч рублей;
  • взыскание в виде одной заработной платы или другого вида дохода за промежуток времени до года;
  • дисциплинарные работы продолжительностью до 1 года;
  • арест на срок до 4 месяцев;
  • лишение свободы на срок до двух лет.

Более тяжелые наказания (квалифицирующие признаки описанные в ч.ч. 2-7 ст. 159 УК РФ) суд выносит при наличии отягчающих обстоятельств, к ним относятся:

  1. спланированный групповой сговор;
  2. нанесение существенного материального ущерба;
  3. членство в организованной группе;
  4. утрата гражданином своего права владения недвижимостью в результате мошеннического акта;
  5. замышление неисполнения договорных обязательств в области предпринимательства.

Как в дальнейшем не попадаться на удочку мошенников?

При поиске квартиры нужно понимать, на что обращать внимание и какие гарантии честности должны присутствовать в сделке. Следующие советы помогут избежать рисков.

Учитывать соотношение цены и параметров

На этапе отбора квартиры важно обращаться внимание на соответствие цены и характеристик объекта. Цена не должна быть ниже рыночной. Если на фото представлена квартира очень презентабельного вида, а цена явно занижена — не стоит покупаться на красивую картинку.

Проверять необходимые документы

Перед заключением договора наймодатель должен предоставить необходимые документы, подтверждающие личность и право на недвижимость. Важно убедиться, что сделка осуществляется с полноправным хозяином, выяснить, сколько собственников у квартиры и не находится ли жилье в продаже или залоге у банка.

Ниже перечислены документы, которые помогут узнать необходимую информацию:

  • Паспорт — необходим, чтобы установить личность наймодателя и сверить данные с другими его документами.
  • Свидетельство о государственной регистрации права (для квартир, купленных до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН (для квартир, купленных с 1 января 2017 года) — поможет узнать, сколько у квартиры собственников, их данные, каким видом права они обладают и находится ли квартира в ограниченном правообладании.
  • Квитанции оплаты коммунальных услуг за последние месяцы — помогут убедиться, что за квартирой нет долгов.

Оформлять деловые отношения письменно

Правильно оформленный договор является главным доказательством сдачи квартиры в найм. Условия договора не должны противоречить главе 35 ГК РФ , которая закрепляет за сторонами определенные права.

Соглашение должно содержать следующие пункты:

  1. паспортные данные нанимателя и наймодателя;
  2. предмет договора;
  3. права и обязанности каждой из сторон в отдельности;
  4. период времени, в течение которого договор имеет силу;
  5. размер арендной платы и способ ее осуществления;
  6. условия досрочного расторжения договора;
  7. другие специфические оговоренные условия.

Согласно 35 главе ГК РФ, договор не может быть составлен на период более 5 лет. Если он подписывается сроком на год и более, необходимо сделать его государственную регистрацию. Также важно зафиксировать акт приёма-передачи имущества.

Хотите знать как избежать возможных неприятностей при продаже и покупке жилья, а также сделках с земельными участками? Читайте наши материалы о том, какие существуют виды мошенничества в сфере недвижимости и куда обращаться пострадавшему.

Привлечь юриста

Если есть сомнения в собственной компетенции или недостаточно времени разбираться в нюансах процедуры, можно привлечь юриста. Профессионал поможет проверить необходимые документы на жилье и правильно оформить договор найма и акта приема-передачи имущества.

Перед тем, как оплатить проживание в квартире, отдать за нее залог или взять на себя долговые обязательства перед наймодателем, нужно удостовериться в том, что честность сделки гарантирована.

Важно помнить, что наличие ключей от квартиры, ее адреса и телефона хозяина не равно законному вселению. Не совершить ошибку помогут выше перечисленные советы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва
+7 (812) 313-26-17 Санкт-Петербург
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Мы в соц.сетях
Обсуждения
Евгений Здравствуйте Игорь, согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон...2
Евгений Согласно ст. 2.8.6 КоАП РФ при фиксации административных правонарушений работающими в автоматическом режиме специальными...9
Ника Добрый вечер.Моя бывшая свекровь ударила ножом и пробила легкое своему сожителю в состоянии алкогольного опьянения.Ранее...21
Евгений Здравствуйте Александр, с точки зрения налогового законодательства вами получен доход в размере 1,5 млн. рублей за прода...9
Елена Добрый день! Меня избил муж, неделю была на больничном, участковый составлял протокол, обещал привлечь к админ. тветстве...14
Дамир Здравствуйте. Перевозка людей-детей в цельнометалическом грузовом фургоне без перегородки и установленом сидений оборудо...3
Евгений Согласно ст. 12.26 КоАП РФ за отказ от медосвидетельствования грозит штраф 30000 рублей и лишение прав на срок от полуто...2
Получите юридическую консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-52-46 Москва +7 (812) 313-26-17 Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: