Как взять землю в аренду у государства — все тонкости процедуры

Автор статьи
Время на чтение: 9 минут
Дата публикации:
Последнее обновление:

Чаще всего, говоря о приобретении земельного участка, подразумевается покупка земли. Однако многие забывают, что государство предоставляет возможность не только купить, но и взять землю в аренду.

При этом покупка участка, как правило, стоит немалых денег, в то время как аренда — сравнительно недорогое «удовольствие».

Можно ли взять участок у государства — основания и сроки

Начнем с того, что арендовать можно участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В этом случае арендаторами могут стать как физические, так и юридические лица. При этом согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК срок аренды будет зависеть от целевого использования земли.

Законодательство предусматривает 23 различных варианта (и, соответственно, срока) заключения договора аренды государственных земель. Но нам наиболее интересны шесть вариантов аренды, как наиболее востребованных у обычных россиян.

Чаще всего граждане, и образованные ими организации, арендуют землю для:

  • строительства и реконструкции зданий и сооружений сроком от 3 до 10 лет;
  • размещения линейных объектов инфраструктуры (электрических линий и линий связи, водо- и газопроводов и отопления), а также для предоставления земли собственникам зданий/сооружений, расположенных на таком земельном участке. Срок аренды — до 49 лет;
  • ИЖС или ЛПХ сроком до 20 лет;
  • сельхозпроизводства сроком от 3 до 49 лет;
  • для сенокошения, выпаса животных, ведения огородничества гражданами (фактически — под фермерское хозяйство) сроком до 3 лет;
  • для завершения строительства дома – до 3 лет.

Остальные виды аренды (и, соответственно, сроки этой аренды) подразумевают дополнительные условия, например, наличие концессионных соглашений или договоров о комплексном развитии территории. Понятно, что большинство граждан никак не попадают под эти условия.

Кстати, иногда арендованный участок можно выкупить без проведения торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Где искать участки

Информацию о возможной к аренде земли можно найти двумя основными способами.

Первый (и самый простой) — просмотр официальных сайтов местных администраций и управлений по земельно-имущественным отношениям. На этих сайтах публикуется информация об участках, которые можно взять в аренду. Также можно узнать о передаваемых в аренду землях из местных СМИ.

Вторым способом выбора участка является либо обращение в Росреестр, либо использование публичной кадастровой карты. На карте можно выбрать еще незанятые участки земли самостоятельно. Для этого на публичной кадастровой карте в правом верхнем углу нужно нажать кнопку «Слои» и в показавшемся справа поле поставить галочку в квадрате «Земельные участки, выставленные на аукцион». В результате на карте будут отмечены розовым цветом участки, доступные для аренды через аукцион.

Полная инструкция, как оформить землю по лесной амнистии
Назначение ЗУ — для сельскохозяйственного использования: что можно делать на таких землях, разрешено ли менять ВРИ и строить дом

Особенности заключения сделки

С проведением торгов

Существует два основных способа взять землю в аренду. Первый — поучаствовать в торгах, проводимых государством. Причем тут возможно два варианта: первый — когда аукцион проводится по инициативе администрации города или населенного пункта, а второй — когда аукцион проводится по инициативе граждан.

Проведение торгов (аукционов) осуществляется по специальным регламентам. В них описывается порядок предоставления земли в аренду на торгах. Этот документ можно запросить в муниципалитете.

Как правило, в большинстве населенных пунктов приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это означает, что выставляемые на торги участки уже согласованы и сформированы.

Муниципалитет размещает информацию о проведении аукциона на специально предназначенном для этого сайте. При этом информация размещается не менее чем за 30 дней до проведения аукциона (ст. 39.11 ЗК). Лица, заинтересованные в аренде участка, должны подать заявку на участие в торгах не позднее 5 дней до их начала.

Победителем объявляется тот, кто предложит самую высокую цену на торгах. При этом в торгах может участвовать даже один человек — в этом случае участок «уходит» победителю по первоначальной цене.

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
После этого протокол размещается на сайте в течение 1 рабочего дня со дня подписания протокола. И с победителем заключается договор аренды участка.

Без проведения торгов

Второй способ аренды участка допускается без проведения торгов. Это разрешается п. 2 ст. 39.6 ЗК. В данной статье перечислено почти пятьдесят случаев, когда проведение торгов не нужно. Однако, наиболее часто в упрощенном порядке получают участки:

  • собственники объекта незавершенного строительства, чтобы его достроить (однократно);
  • юрлица, для размещения объектов инфраструктуры (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение, связь и т. д.);
  • собственники зданий на участке, принадлежащем государству;
  • лица, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории;
  • граждане или юрлица взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд;
  • граждане, имеющие право на первоочередное или внеочередное приобретение участков в соответствии с федеральными и региональными законами (подп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК), например, Герои Советского Союза и России (п. 4 ст. 5 Закона №4301-1 от 15.01.1993 г.)

В последнем случае согласно п. 39 Приказа Росреестра №П/0321 от 02.09.2020 г., необходимо предоставлять документ, подтверждающий принадлежность к льготной категории, имеющей право на первоочередное или внеочередное приобретение земли.

Также получить землю без торгов можно в рамках программы «дальневосточного» гектара.

Существует и еще одна возможность получить землю без аукциона в упрощенном порядке. Согласно той же самой статьи 39.6 ЗК (подп. 15 п. 2) землю можно получить под ИЖС, ЛПХ, садоводство, ведение крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с процедурой, описанной в ст. 39.18 ЗК. Такая упрощенная процедура исходит из того, что земельный участок еще не отмежеван, то есть границы участка не определены.

Общий подход здесь следующий. Первоначально будущим арендатором составляется схема кадастрового плана выбранной территории. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру. После этого план вместе с документами направляется в муниципалитет. Сделав положительное заключение по данной земле, администрация обязана опубликовать сообщение о возможности выделения сформированного участка в аренду.

Если в течение месяца никто более не изъявит желание взять сформированный участок в аренду, то муниципалитет издает распоряжение о предоставлении земли в аренду без торгов. В противном случае (если найдутся другие претенденты) потребуется провести аукцион.

Как и куда подавать заявку

Для участия в аукционе необходимо следующее.

  1. Выбрать интересующий земельный участок. При необходимости можно этот участок осмотреть. Сам осмотр производится без взимания платы. Но, как правило, для осмотра необходимо направить соответствующее обращение на указанный в извещении об аукционе адрес электронной почты. Осмотр обеспечивается организатором аукциона.
  2. Представить в администрацию, проводящую аукцион, комплект документов и внести задаток. Без документов и задатка заявитель не будет допущен к аукциону. В пакет документов, как правило, входит оформленная заявка по установленной форме, документы, удостоверяющие личность заявителя, банковские реквизиты заявителя для возврата задатка, и документы, подтверждающие внесение задатка.
  3. Принять участие в торгах. Если заявитель не выиграл, то ему возвращается задаток.
  4. После победы в аукционе — заключить арендный договор. При этом договор оформляется в 3 экземплярах — арендатору, арендодателю и для государственной регистрации.
  5. Зарегистрировать арендный договор в Росреестре. Для этого нужно предоставить заявления на регистрацию отдельно от арендатора и арендодателя, оригинал и копию договора аренды, кадастровую документацию на участок, паспорт и документ об уплате госпошлины.

Общий подход при получении земли без торгов был указан ранее.

Все, что нужно знать о налоге на владение земельным участком для физических лиц
Что такое кадастровый номер участка и как он расшифровывается

Сколько стоит

По информации издания «РБК» аренда земли в Подмосковье за участки, занятые жилфондом в границах городов и поселков городского типа, начинается от 0,95 рублей за 1 квадратный метр. Но арендная плата зависит еще и от того, как был заключен арендный договор — по результатам аукциона или без него.

Например, на аукционе определяется размер ежегодной арендной платы. При этом начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере, определяемым п. 14 ст. 39.11 ЗК. То есть ежегодная арендная плата определяется либо по результатам рыночной оценки, либо не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до проведения аукциона.

Если участок предоставлен без торгов, то стоимость аренды можно рассчитать по следующей формуле:

А = К · С,

где А — арендный платеж;

К — кадастровая цена участка;

С — специальный коэффициент, зависящий от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Например, в Свердловской области Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4365 от 26.12.2020 г. ставки арендной платы при предоставлении участков без торгов колеблются от 0,31% до 7,16% в зависимости от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Арендная ставка как раз и есть тот самый коэффициент С. И если говорить проще, то кадастровую стоимость К нужно просто умножить на коэффициент С.

Допустим, кадастровая стоимость участка составляет 300 тысяч рублей, а арендная ставка составляет 7,16%. Годовой арендный платеж при этих условиях составит

А = [ К · С ] = [ 300 000 · ( 7,16% / 100 ) ] = 21 480 рублей

Понятно, что представленная формула очень приблизительна. В реальности кроме арендной ставки также учитываются понижающие коэффициенты для отдельных категорий арендаторов, а также некоторые другие коэффициенты. Но общий подход к расчету арендных платежей находится именно в этой парадигме.

Автор статьи
Шакиров Денис
Помощник юриста. Закончил ПНИПУ – Пермский национальный исследовательский политехнический университет.
Написано статей
27
Плохо
0
Полезно!
0
Правовой Центр
Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.