Иногда можно встретиться со следующим вопросом: чем отличаются земли населенных пунктов от земель под индивидуальное жилищное строительство? А действительно — чем? Ведь и на той, и на другой, вроде бы, можно построить дом.
Ответ на этот вопрос не так тривиален, как кажется. Поэтому постараемся внимательно изучить эти понятия, а также сходства и их различия.
Что такое земли населенных пунктов
Начнем с того, что изначально все земли в России принадлежали государству. Но с развитием института частной собственности государство разрешило часть земель передавать в частную собственность.
Эта передача могла происходить разными способами, но одно оставалось неизменным — правообладатель мог использовать землю только в соответствии с её назначением. При этом назначение земли определяется двумя основными параметрами: категорией и видом разрешенного использования.
В России существует семь основных категорий земель (статья 7 Земельного Кодекса):
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли промышленности;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса;
- земли населенных пунктов.
Каждая категория предполагает использование земельного участка только под конкретное целевое назначение. Например, если речь идет об сельхозземлях, то такие участки можно использовать только под сельское хозяйство, в том числе — под садоводство и огородничество отдельными гражданами-физлицами. При этом сельское хозяйство подразумевает не только выращивание, например, пшеницы или овощей.
Но также это подразумевает строительство различных ангаров для хранения, зернотоков, производственных цехов по переработке, гаражей для обслуживания сельхозтехники и т. д. Другими словами, на данных участках можно делать все, что может потребоваться для сельского хозяйства. В том числе можно затевать строительство различных объектов.
Только вот строительство капитальных жилых домов на данной земле не разрешается. Но, конечно, есть определенные исключения. Однако это — лишь исключения. В качестве исключения назовем возможность строительства таких домов крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ), а также садоводами на своих участках в СНТ для личных нужд.
Подобный подход применяется и для других категорий земли: на лесных может быть только лес и предприятия по переработке леса, на землях с водными объектами — предприятия по рыболовству, рыбоводству и другим аквакультурам, на землях промышленности — промпредприятия и т. д.
И вот теперь мы подходим к главному в наших рассуждениях — о землях населенных пунктов. Именно эти земли предназначены для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК). При этом эти земли могут относиться к жилым, общественно-деловым и производственным зонам. А также к зонам инженерных и транспортных инфраструктур, зонам сельхозиспользования и спецназначения, рекреационным, зонам военных объектов и «иным» территориальным зонам (статья 85 ЗК).
Именно на землях населенных пунктов разрешено строительство индивидуальных и многоквартирных жилых домов. Но еще раз подчеркнем — не на всех, а только на специально отведенных под жилую застройку.
Другими словами в любом населенном пункте есть земли, предназначенные для строительства жилых домов. Но также есть земли, предназначенные для строительства дорог, электрических линий, газо- и водопроводов. А еще есть земли, на которых должны быть расположены парки, скверы и много других нужных объектов.
И если земля выделена под городской парк, то на ней никогда не разрешат построить ни индивидуальный, ни многоквартирный жилой дом, потому что целевое назначение этой земли — не под строительство, а именно под зону отдыха (так называемую, рекреационную зону). Однако у многих людей до сих пор земли населенных пунктов ассоциируются именно с жилой застройкой.
Еще раз отметим, что не все земли в городах и селах предназначены под жилищное строительство. Более того — земли населенных пунктов не всегда предназначены именно для индивидуального жилищного строительства.
Что такое участки для ИЖС
Итак, мы разобрались, что в городах и других населенных пунктах земли являются «землями населенных пунктов». Но из этих земель непосредственно для строительства домов выделяется только некоторая часть. А остальная уходит на организацию нормальной жизни и деятельности населения (на строительство дорог, инфраструктуры, административных зданий, социальных объектов и т. д.)
Однако и сама жилая зона, на которой разрешено строительство домов, подразделяется на несколько видов. Жилая зона может быть:
- индивидуальной жилой застройки;
- малоэтажной многоквартирной жилой застройки;
- среднеэтажной жилой застройки;
- многоэтажной жилой застройки.
Эти виды жилой застройки определяются специальным Классификатором, в котором указываются виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ). Рассмотрим это на примере.
Допустим, имеется город, в котором строится новый микрорайон, например, по программе переселения из ветхого или аварийного жилья. В этом микрорайоне часть земельных участков будет выделена под строительство многоквартирных жилых домов. Эти земельные участки будут иметь ВРИ с кодом 2.1.1, то есть под малоэтажную многоквартирную жилую застройку. Такая застройка подразумевает многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный.
Другая часть этого микрорайона будет выделена под индивидуальное жилищное строительство (ВРИ с кодом 2.1). То есть на таких участках разрешается к постройке только отдельно стоящий дом с числом этажей не более трех и высотой не более 20 метров. Причем этот дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Другими словами, этот дом по определению не является многоквартирным.
Это, кстати, периодически освещается в СМИ. Аналогично, если на участке под малоэтажную многоквартирную застройку будет построен индивидуальный дом, то это также будет нарушением.
Таким образом, участки под ИЖС — это земли населенных пунктов, предназначенные для строительства индивидуальных жилых домов.
В чем сходства и отличия
Если придерживаться установленного законом подхода, то сравнивать понятия «земли населенных пунктов» и «земли под ИЖС» нельзя. Поскольку первое понятие характеризует категорию участка (участок находится в городе или поселке), а второе понятие просто раскрывает первое.
И фактически говорит только о том, на этой земле можно построить исключительно отдельно стоящий дом с числом этажей не выше трех. Поэтому говорить о сходствах и различиях попросту некорректно.
