Управляющая компания ЖКХ не справляется с обязанностями: куда жаловаться?

Довольно часто собственники частных домовладений и квартир прибегают к услугам посредников для управления общим имуществом. Одним из таковых является управляющая компания. Она обязана добросовестно исполнять взятые на себя обязательства в рамках заключенного договора. В случае каких-либо нарушений любой собственник вправе обратиться в уполномоченные официальные инстанции для защиты нарушенных прав.

Как организации производят контроль в сфере коммунальных услуг?

На законодательном уровне принят ряд нормативных правовых актов, которые наделяют официальные инстанции определенным кругом полномочий. Например, в статье 1 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-1 указано, что прокуратура осуществляет контроль за соблюдения требований законодательства, а в статье 20 ЖК РФ указаны направления, которые охватывает Государственный, муниципальный и общественный жилищный надзор.

Реализуется такая процедура путем проведения проверок. Они носят плановый характер, но в случае с жалобой проверка проводится вне плана. В ходе такой процедуры анализируется любое направление деятельности компании. Это может быть:

• расходование денежных средств;
• проведение текущего и капитального ремонта;
• замена и технического обслуживание инженерного оборудования.;

Все зависит от содержания жалобы.

Контролирующие органы: кому и куда можно пожаловаться?

Для того, чтобы восстановить нарушенные права и законные интересы можно обратиться в контролируемые органы:

• саму управляющую компанию;
• Государственную жилищную инспекцию;
• Роспотребнадзор;
• местную администрацию;
• прокуратуру;
• суд.

Вид организации зависит от повода обращения и полномочий инстанции.

Поговорить с руководством УК

При возникновении проблем, прежде всего, обратиться в управляющую компанию. Обсуждать вопрос следует с руководителем. Такой подход позволит решить вопрос мирным путем в максимально короткие сроки и соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Не стоит сразу обращаться в официальные инстанции.

Например, за оплату газа была начислена излишняя сумма. Это может случиться из-за ошибки бухгалтера. После обращения к руководителю УК излишне выплаченные средства могут быть учтены при расчете оплаты за следующий период (как составить и куда подавать заявление о пересчете коммуналки?).

Сделать запрос в Государственную жилищную инспекцию

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 года №493 ГЖИ контролирует:

• использование общего имущества и жилищного фонда в МКД и придомовой территории;
• техническое состояние жилищного фонда, общего имущества и инженерного оборудования, своевременное выполнение работ по их техническому обслуживанию, замене и ремонту;
• соответствие процесса выполнения необходимых работ требованиям нормативно-техническим и проектным документам;
• обоснованность установленных нормативов потребления услуг жилищно-коммунального характера;
• санитарное состояние общего имущества и жилищного фонда МКД и прилегающей территории;
• осуществление мероприятий по подготовке инженерных систем, оборудования и жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
• рациональное использование мест общего пользования;
• нормативный уровень и режим обеспечения жильцов коммунальными услугами – газ, электричество, вода, отопление;
• наличие и соблюдение условий договора доверительного управления имуществом между собственниками и управляющей компанией;
• оказание жилищно-коммунальных услуг и выполнение необходимых работ по заявкам собственников;
• наличие и исправность приборов учета электричества, воды и газа.

Подробно о том, как подать жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию, читайте тут.

Писать в Роспотребнадзор

При возникновении спорных ситуаций с УК любой собственник или арендатор имущества может обратиться в Роспотребнадзор. Данная организация проверит качественность предоставленных услуг и в случае выявления нарушений отреагирует соответствующим образом.

Известить местную администрацию

На муниципальном уровне контроль осуществляет местная администрация. В её компетенцию входят проверки по следующим направлениям:

• состояние и обеспечение сохранности жилищного фонда и общего имущества;
• поддержание надлежащего санитарного состояния мест общего пользования и придомовой территории;
• обоснованное установление и корректировка размеров оплаты за услуги жилищно-коммунального характера;
• надлежащее качество и соблюдение сроков при выполнении работ по текущему и капитальному ремонту;
• своевременные ремонт, замена и технического обслуживание инженерного оборудования;
• надлежащее качество оказываемых управляющей компанией услуг.

Обратиться в прокуратуру

Прокуратура, в рамках своих полномочий осуществляет надзор за соблюдением норм конституции и других законодательных актов. Это касается и сферы ЖКХ. Четкого перечня полномочий надзорных органов по контролю за деятельностью управляющих компаний законом не утверждено. По этой причине прокуратура может проверить любое направление деятельности УК.

Это касается не только состояния, содержания и обеспечения сохранности общего имущества, и жилищного фонда, своевременного и качественного выполнения работ и оказания услугу. Прокуратура может проверить соблюдение порядка и сроков ответа на жалобы жильцов.

Узнать больше о том, как правильно составить жалобу в прокуратуру на управляющую компанию, а также посмотреть образец документа, можно здесь.

Подать иск в суд

Суд не является контролирующим или надзорным органом. Он лишь осуществляет рассмотрение вопросов по существу. Фактически любой, кто считает, что его права были нарушены, может обратиться с иском в суд. Повод для этого не имеет значения. Главное в своем заявлении детально описать проблему и по возможности документально подтвердить обоснованность требований.

Как отправлять претензию на УК, если она бездействует?

Для того, чтобы направить жалобу на действия или бездействие управляющей компании жилец может использовать различные способы.

1. Прежде всего – это личный визит. В таком случае заявителю необходимо будет иметь при себе паспорт или другой удостоверяющий личность документ. Также потребуется представить договор с УК и саму жалобу. В процессе общения специалист проверит полноту представленных сведений и разъяснит порядок получения ответа. Заявитель сможет получить бесплатную консультацию по любому интересующему его вопросу.
2. Ещё одним из вариантов направления жалобы является почтовая пересылка. В этом случае документы лучше всего направлять заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. В конверт нужно вложить опись пересылаемых документов.
3. Обратиться можно и удаленно все официальные инстанции и большинство управляющих компаний имеют свои интернет ресурсы. На сайте может размещаться специальная форма для жалобы. Можно отразить суть проблемы в отдельном окне сообщений. Система направляет заявление на электронную почту уполномоченной организации. Уведомление о приеме жалобы и статусе её рассмотрения заявитель получает на свой электронный ящик.
4. Жалобу можно направить и через своего законного представителя. Такой вариант аналогичен личному обращению. В этом случае законный представитель должен будет представить доверенность, заверенную нотариусом, с указанием круга полномочий.

Независимо от способа обращения жалоба должна содержать в себе сведения об управляющей компании, возникшем разногласии и мерах, которые были приняты для урегулирования вопроса. Лучше всего жалобу составить в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет у себя. Необходимо иметь на руках документальное подтверждение факта получения жалобы адресатом. Это может быть почтовое уведомление, либо отметка о регистрации на экземпляре заявителя.

В какой срок должны ответить на заявление?

Поданная жалоба должна быть рассмотрена в отведенный период. По результатам проведенной проверки дается письменный ответ, который направляется на указанный заявителем адрес. Законодательство устанавливает конкретные сроки для дачи ответа. Для управляющей компании сроки разнятся. Чаще всего на рассмотрение претензии отводится 20 дней, но есть и исключения, когда письменный ответ должен быть составлен раньше.

В перечень срочных вопросов входят:

• Получение данных о проведенных УК работах, а именно какие услуги были оказаны, когда они проводились и каково их качество. По закону запрос удовлетворяется в течение 5 рабочих дней, но внутренней документацией может быть установлен иной период (п.40.а, р. IV Постановления Правительства РФ N491 от 13.08.2006 года).
• Письменное извещение о получении жалобы или претензии от потребителя. В ответе оговаривается, что заявка принята к рассмотрению, и развернутые комментарии будут даны в отведенный срок. Извещение может содержать сведения и об отказе в рассмотрении, при этом должна быть четкая аргументация такого решения. На отправку извещения дается 3 рабочих дня (п.31к, р.IV Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011 года).
• Запросы на уменьшение оплаты за предоставленные услуги или возмещение средств на самостоятельное устранение проблем потребителем должны быть рассмотрены в течение 10 календарных дней. Столько же отводится на рассмотрение жалоб о возврате средств, которые были удержаны ошибочно, при условии, что ранее был произведен перерасчет (Ст.31 Закона «О защите прав потребителей» N2300-1 от 7.02.1992года).

Жилищная инспекция, Роспотребнадзор и администрация отвечают на претензии в течение 30 календарных дней независимо от вопроса, освещенного в бумаге, ст. 12 ФЗ № 59. Прокуратуре дается от 15 до 30 дней на проведение проверочных действий, Приказ Генпрокуратуры России от 30.01.2013 N 45. При необходимости дополнительной проверки этот период может быть увеличен еще на 15 дней.

Суд рассматривает исковые заявления на УК в срок до 30 суток, при подаче заявления в мировой суд, ст 154 ГПК. За это время дело рассматривается и назначается судебное слушание. Количество заседаний может быть увеличено, если возникает необходимость доследования или предоставления дополнительных справок, свидетелей, расчетов.

Что делать, если отказывают или не реагируют?

Не всегда управляющая компания придерживается установленных законом норм. Официально поданная претензия или жалоба может быть проигнорирована.

Если по истечении отпущенных сроков ответ потребителю не пришел он имеет право жаловаться в вышестоящие инстанции:

1. Жилищная инспекция – это орган, который непосредственно контролирует работу УК.
2. Прокуратуру, которая проводит проверки по нарушению прав граждан и неисполнению юридическими лицами своих прямых обязанностей.
3. Суд, если предыдущие меры не принесли ожидаемого результата.

Законодательство не устанавливает определенного ступенчатого порядка обращения в ту или иную инстанцию. Теоретически заявитель может сразу обратиться в прокуратуру или подать иск в суд, но лучше все-таки соблюдать определённую иерархию и первоначально обращаться в Жилищную инспекцию.

Жилищная инспекция обязана в кратчайшие сроки провести проверку по описанному факту и дать ответ заявителю. Если в течение месяца после направления жалобы в УК и обращения в Жилинспекцию никаких подвижек нет, следует обращаться в прокуратуру или суд. При выявлении нарушений прокуратура может самостоятельно инициировать подачу искового заявления в суд.

Иск в суд о бездействии Жилищной комиссии или произволе УК можно подать минуя прокуратуру. Каждый потребитель вправе защищать свои права в судебном порядке. Но следует учитывать, что при самостоятельном обращении в суд потребуется собрать перечень обязательных документов и грамотно составить иск. Посредством прокуратуры выполнить эти действия гораздо проще и легче.

Управляющая компания обязана предоставлять любую информацию жильцам, которые заключили с ней договор. Отказ от дачи ответов или нежелание устранять возникшие проблемы дает право потребителям обращаться в вышестоящие инстанции. Для защиты своих прав важно знать законодательные нормы и уметь применять их на практике. Любые взаимодействия с УК и контролирующими органами должны быть оформлены письменно.