Через сколько можно начать выселять квартирантов, если они не платят в 2026 году

В 2026 году собственник помещения, который сдает жилье в аренду, должен знать, что в случае неоплаты арендаторами суммы по договору самостоятельно выселить недобросовестных квартиросъемщиков он не имеет права. Для этого необходимо следовать предписанным нормам законодательства и соблюдать установленные сроки. Процедура выселения требует обязательного обращения в суд, за исключением случаев мирного урегулирования спора.

Через сколько можно выселить квартиросъемщиков после нарушения сроков оплаты

Выселение недобросовестных квартиросъемщиков, которые нарушают сроки оплаты, — процесс не быстрый и может затянуться на несколько месяцев. Это зависит от различных факторов: типа договора, наличия уважительных причин у нанимателя, загруженности суда. Учитывая, что вопрос выселения необходимо решать через суд, судья может учесть многие обстоятельства и отсрочить выселение на более поздний срок.

Помимо нарушения сроков оплаты, законодательством РФ предусматриваются также другие условия досрочного расторжения договора, но в данной статье речь пойдет именно о нарушениях сроков оплаты.

При заключении договора аренды

Действующее законодательство РФ, а именно статья 619 ГК РФ, указывает, что в случае невнесения арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного срока платежа, указанного в договоре, арендодатель имеет право начать процесс расторжения договора аренды, обязательно заранее письменно уведомив арендатора о необходимости исполнить обязанности по договору (оплатить арендную плату).

Если заключен договор найма

В случае заключения договора найма жилого помещения статья 687 ГК РФ предусматривает несколько вариантов его расторжения.

Сравнительная таблица сроков для расторжения договора

Тип договора	Основание для расторжения	Срок неоплаты	Правовая норма
Договор аренды	Невнесение арендной платы	Более 2 раз подряд по истечении установленного срока	Статья 619 ГК РФ
Краткосрочный договор найма (до 1 года)	Невнесение платы нанимателем	Более 2 раз по истечении установленного срока	Статья 687 ГК РФ
Долгосрочный договор найма (более 1 года)	Невнесение платы нанимателем	За 6 месяцев (если договором не установлен иной срок)	Статья 687 ГК РФ

Обязательное условие для соблюдения законности выселения

Действующее законодательство предусматривает обязательное условие, которое наймодатель (арендодатель) обязан выполнить для соблюдения законности выселения. Таким условием является уведомление нанимателя (арендатора) о нарушении договора с требованием в кратчайшие сроки устранить это нарушение.

Такое уведомление должно быть составлено в письменной форме и обязательно доставлено до нанимателя (арендатора). Сделать это можно разными способами:

• Личное вручение. Заранее подготовить два одинаковых экземпляра уведомления и лично отправиться к квартиросъемщику. Вручить ему один экземпляр, а на втором (который останется у наймодателя) наниматель должен расписаться, что получил документ, поставить дату, подпись и фамилию с инициалами. Если квартиросъемщик отказывается подписывать документ, можно прибегнуть ко второму способу.
• Заказное письмо с уведомлением. Подготовленное уведомление отправить через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. Даже в случае, если адресат откажется получить это письмо, в соответствии с действующими нормами законодательства он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Подтверждением этому будет корешок от уведомления, в котором указывается причина невручения.

Можно ли разорвать договор, если квартирант периодически задерживает оплату

Даже в случае погашения долга у арендодателя остается право предъявить исковое заявление о расторжении договора в судебные органы, если это будет сделано в разумные сроки. При несоблюдении таких сроков арендодатель теряет право требовать расторжения, указав причиной это нарушение.

Важно понимать, что суд оценивает не только факт задержки, но и систематичность нарушений, добросовестность попыток погасить долг, наличие уважительных причин.

Смягчающие обстоятельства, которые может учесть суд

В процессе рассмотрения материалов дела и исследуя все обстоятельства, суд своим решением может отказать наймодателю (арендодателю) в расторжении, посчитав причины временной неоплаты платежей уважительными.

К таким уважительным причинам суд на свое усмотрение может отнести следующие:

• задержка заработной платы;
• тяжелое материальное положение;
• болезнь нанимателя или членов его семьи;
• потеря работы;
• форс-мажорные обстоятельства.

Любые причины должны быть подкреплены соответствующими доказательствами (больничные листы, выписки из истории болезни, справки с бухгалтерии или налоговой, копия трудовой книжки и др.). Только после предъявления достоверных доказательств суд может вынести решение об отказе в расторжении договора или предоставить отсрочку для погашения задолженности.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли выселить квартирантов без суда, если они не платят более 2 месяцев?

Нет, самостоятельное выселение квартирантов без решения суда является незаконным. Даже если наниматели не платят, арендодатель обязан сначала направить письменное уведомление о нарушении договора, а затем обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора и выселении. Попытки самостоятельно выселить жильцов могут повлечь административную или уголовную ответственность.

Сколько времени занимает судебное разбирательство по выселению квартирантов?

Срок рассмотрения дела зависит от загруженности суда и сложности дела. В среднем процесс занимает от 2 до 6 месяцев с момента подачи искового заявления до вынесения решения. После вступления решения в законную силу (еще 1 месяц на апелляцию) необходимо получить исполнительный лист и передать его судебным приставам для принудительного исполнения, что может занять дополнительное время.

Что делать, если квартиранты погасили долг после подачи иска в суд?

Если квартиранты погасили задолженность после подачи искового заявления, арендодатель имеет право отозвать иск. Однако если нарушения были систематическими и есть основания полагать, что ситуация повторится, арендодатель может продолжить судебное разбирательство. Суд оценит все обстоятельства дела и примет решение с учетом добросовестности нанимателя.

Нужно ли указывать в договоре аренды конкретные сроки для выселения при неоплате?

В договоре аренды или найма рекомендуется четко прописать порядок оплаты, сроки внесения платежей и последствия их нарушения. Можно указать, что при задержке оплаты более 2 раз подряд договор может быть расторгнут в одностороннем порядке через суд. Это упростит доказывание в суде и ускорит процесс расторжения договора.

Может ли арендодатель удержать залог за квартиру в счет погашения долга по аренде?

Да, если в договоре аренды предусмотрен залог (обеспечительный платеж), арендодатель имеет право удержать его в счет погашения задолженности по арендной плате и возмещения ущерба. Однако это не освобождает нанимателя от обязанности погасить оставшуюся часть долга, если залог не покрывает всю сумму задолженности.

Какие документы нужны для подачи иска о выселении квартирантов в 2026 году?

Для подачи искового заявления о расторжении договора и выселении необходимы: копия договора аренды или найма, доказательства направления письменного уведомления о нарушении договора (копия уведомления с отметкой о вручении или почтовая квитанция), доказательства неоплаты (выписки со счета, расписки, переписка), копия паспорта истца, квитанция об уплате госпошлины. Также могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от обстоятельств дела.