Каким законами регулируются вопросы капитального ремонта многоквартирного дома, кто его контролирует и проводит?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Капитальный ремонт стал насущной проблемой с того момента, как на государственном уровне за жильцами многоэтажек была закреплена обязанность отчислять некоторые суммы на будущие расходы. Никто не хочет отдавать свои «кровные» просто так на какой-то непонятный счет. Давайте разберемся, откуда взялся капремонт, нужен ли он вообще, как проконтролировать расходы на такие затратные работы.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 938-51-93 Москва
+7 (812) 467-38-65 Санкт-Петербург

Показать содержание

Что это такое, какова его цель и необходимость?

П. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ) определяет капитальный ремонт как замену или/и восстановление:

  • конструкций зданий капитального строительства или отдельных элементов этих конструкций;
  • систем и сетей инженерно-технического назначения;
  • отдельных элементов несущих конструкций (на другие с улучшенными показателями или аналогичные).

Цель капремонта – улучшение эксплуатационных показателей объекта путем обновления конструктивных составляющих. Согласно ст. 55.24 ГрК РФ для обеспечения безопасности объекта в ходе его эксплуатации должны проводиться техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и своевременный ремонт.

Принимать участие собственников жилья в проведении капитального ремонта жилых зданий обязал Федеральный закон 25.12.2012 г. № 271-ФЗ.

Является ли он коммунальной услугой?

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ коммунальные услуги состоят из платы за снабжение энергоресурсами, водоотведение и вывоз ТБО. К ним относят плату за твердое топливо (при печном отоплении) и газа в баллонах. Капитальный ремонт относится к плате за жилое помещение, но коммунальной услугой не является.

ЖК РФ и другие законы, решающие вопросы замены и восстановления МКД

Основные вопросы, которые касаются капремонта, регулируются следующими законодательными актами:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. Градостроительный кодекс РФ.
  3. Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 25.12.2012 N 271-ФЗ.
  4. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ.
  5. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
  6. СП 368.1325800.2017 Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта.
      

Виды и причины проведения

Капремонт согласно законодательству следует проводить при существенном износе здания.

Конкретных сроков проведения капремонта законодательство не устанавливает в связи с тем, что эксплуатация даже одинаковых по техническим характеристикам зданий происходит в различных условиях (вечной мерзлоты, повышенной влажности и пр.).

В зависимости от причины проведения и объема работ капитальный ремонт подразделяют на:

  • аварийный;
  • комплексный;
  • выборочный.

Аварийный

Проведение аварийного капремонта предполагает замену (ремонт) конструктивных составляющих, инженерных систем, устройств, которые вышли из строя из-за:

  • стихийных бедствий/аварии;
  • терактов;
  • вандализма.

Комплексный

Согласно п. 3.13 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» от 11.06.2014 N 543-ст комплексный капремонт предполагает ремонт/замену/восстановление общедомового имущества МКД или отдельных его составляющих, который распространяется на большую часть такого имущества.

Выборочный

Согласно п. 3.14 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» от 11.06.2014 N 543-ст выборочный капремонт предполагает ремонт/замену/восстановление общедомового имущества МКД или отдельных его составляющих, который распространяется на меньшую часть такого имущества.

      

Что входит в перечень работ?

Исчерпывающий перечень работ, проводимых в рамках капремонта из установленных минимальных отчислений, приведен в п. 1 ст. 166 ЖК РФ. Это ремонт:

  • инженерных сетей;
  • ремонт крыши;
  • подвальных помещений;
  • ремонт фундамента;
  • фасада и пр.
В капремонт можно включать другие работы, если собственники МКД проводят отчисления в большем объеме, нежели установленный.
Место проведенияВиды работ
ФасадПри капремонте фасада проводят:

  • очистку поверхности от штукатурки, краски, побелки;
  • очистку поверхности фасада от плесени;
  • грунтование фасада антисептическими средствами;
  • заделку швов, тепло- игидроизоляция;
  • утепление, облицовку фасада;
  • замену водоотводной системы;
  • прочие работы по ремонту фасадных элементов.
Крыша и кровляПри капремонте крыши и кровли выполняют:

  • замену водосточных систем;
  • замену покрытия кровли (в целом или отдельных элементов);
  • восстановление влажности и температурных показателей на чердаке;
  • покрытие деревянных элементов кровли антисептиками и противопожарными составами;
  • переустройство невентилируемой на вентилируемую крышу;
  • обустройство выходов на кровлю.
Дворовые территории МКДПри капремонте дворовых территорий проводят:

  • укладку асфальта и тротуарной плитки;
  • озеленение;
  • замену уличного освещения;
  • ремонт или восстановление ограждений, детских площадок.
ФундаментКапремонт фундамента предполагает:

  • замену деревянных на каменные/бетонные столбы;
  • перекладку (до 10 %), усиление подвальных стен, фундамента;
  • восстановление горизонтальной или вертиальной изоляции;
  • восстановление отмостки (более 20 %)вокруг здания;
  • ремонт дренажей вокруг здания;
  • выборочную замену разрушающихся столбов.

Отличия от текущего и реконструкции

Реконструкция согласно ГрК РФ предполагает изменение параметров объекта (его частей).

К реконструкции относятся перестройка, расширение, надстройка, замена или восстановление несущих конструкций. То есть, реконструкция предполагает некоторое изменение характеристик здания.

Ст. 55.24 ГрК РФ указывает, что текущий ремонт проводится для восстановления надлежащего состояния зданий или сооружений. Надлежащее состояние подразумевает поддержание надежности здания, исправности сетей и систем инженерно-технического обеспечения или их элементов в соответствии с техническими регламентами (проектной документацией).

Определение сроков по нормативу

Согласно Приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры» для различных видов сооружений устанавливается разный срок эффективной эксплуатации. Указанный нормативный документ также делает поправку на внешние условия, где находится здание.

Через сколько лет должен проводиться после сдачи дома в эксплуатацию?

Первый капремонт здания должен проводиться в нормальных условиях эксплуатации через 30 лет после сдачи в эксплуатацию. В зависимости от внешних факторов этот срок может уменьшиться или увеличиться на 5 лет.

Порядок и этапы его проведения

Проведением ремонта при аккумулировании средств на счете регоператора занимается собственно регоператор. От собственников достаточно:

  1. провести собрание;
  2. определить перечень работ и смету;
  3. после окончания работ подписать акт.

Если же средства поступают на спецсчет, то проводится капремонт иначе.

  1. Проводится собрание собственников, где утверждается уполномоченное лицо, отвечающее за проведение капремонта.
  2. Именно оно и заключает договор с подрядчиком для выполнения работ.
  3. После заключения договора подрядчик направляет проектно-сметную документацию на проверку.
  4. После согласования документов при наличии пункта в договоре об авансировании банк может перечислить предоплату подрядчику.
  5. После проведения работ и подписания соответствующего акта производится окончательный расчет с подрядчиком.

Кто отвечает, контролирует и проводит?

Если МКД включен в региональную программу по капремонту, то не менее чем за три месяца до наступления года капремонта орган, осуществляющий управление МКД, проводит общее собрание для утверждения:

  • перечня работ;
  • сметы;
  • сроков проведения;
  • источников финансирования;
  • ответственных за принятие ремонта лиц.

Иногда МКД ошибочно не включают в региональную программу, в этом случае нужно обратиться к представителям местной администрации.

  • Если отчисления находятся на счете регоператора, то оператор организует проведение капремонта, контролирует и отвечает за работы.
  • Если отчисления находятся на спецсчете, то организацией капремонта занимается ответственное лицо, избранное на собрании собственников МКД.
Капремонт также контролирует и несет ответственность за качество его выполнения инженер технического надзора Фонда капремонта.

Требуется ли разрешение?

При капремонте происходит частичное или полное восстановление технических свойств объекта. Получать разрешение на такие работы необходимо, если:

  • происходит образование новых помещений или переоборудование старых;
  • производится ремонт элементов, влияющих на прочность объекта (несущие стены и пр.);
  • производится замена/ремонт составляющих, отвечающих за безопасность объекта.

Если планируемый капремонт не повлечет указанных изменений, не нарушает ТБ при эксплуатации объекта, то согласование на такие работы получать не нужно.

Когда собственники многоквартирного дома организуют собрание?

Минимум за три месяца до начала года управляющая компания или глава ТСЖ инициирует собрание владельцев МКД для принятия решений относительно:

  • планового объема работ;
  • граничной их сметы;
  • сроков проведения;
  • источников финансирования;
  • ответственных лиц, которые будут участвовать в комиссионном приеме выполненных работ.

Протокол общего собрания

Протокол вышеуказанного собрания оформляется, как и обычный документ. В нем нужно указать:

  • форму проведения собрания (очная/заочная);
  • дату проведения;
  • место.
Решение относительно вопросов проведения капремонта считается принятым при согласии не менее двух третей собственников от общего их числа.

Каждый из вопросов детально расписывается, напротив него проставляется общее количество собственников МКД и их распределение по голосам (за/против/воздержался). Подписывают данный документ председатель и секретарь собрания.

Скачать бланк протокола собрания собственников МКД по вопросу проведения капремонта
Скачать образец протокола собрания собственников МКД по вопросу проведения капремонта
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
+7 (499) 938-51-93Москва+7 (812) 467-38-65Санкт-Петербург

Согласование по каждому объекту

В протоколе общего собрания обязательно нужно расписать и согласовать с собственниками каждый объект, по которому планируется проведение капремонта. Согласованию подлежит:

  • перечень плановых работ;
  • смета;
  • сроки проведения ремонта по каждому из объектов.

Если перечень работ не был согласован, то решение о плановых работах будет принимать муниципалитет.

Составление заявки

Заявка на включение дома в региональную программу составляется на управляющего администрацией. В документе нужно указать:

  • адрес объекта;
  • виды необходимых работ;
  • предположительную стоимость работ.

Обязательно нужно приложить:

  • выписки техпаспортов;
  • копии протоколов общих собраний собственников МКД;
  • проектно-сметную документацию или укрупненную смету (при наличии).

Нормы продолжительности

Законодательно в «Технических указаниях на производство и приемку общестроительных и специальных работ при капитальном ремонте жилых и общественных зданий» (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 13.02.1969 N 53) закреплены лишь крайние сроки продолжительности капремонта в зависимости от сложности, объема и механизации выполняемых работ.

В указаниях приведены нормы для типовых зданий, они не распространяются на объекты со специфической конструкцией.

Приемка качества

Ответственный представитель от собственников МКД наравне с представителями муниципалитета, организации контроля в строительстве, управляющей компании и специалистом Фонда капремонта подписывает итоговый акт выполненного капремонта. Визировать документ нужно только при отсутствии претензий у каждого из членов комиссии.

Гарантия

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками МКД за качество капремонта на протяжении пяти лет с момента подписания акта выполненных работ в соответствии с п. 2 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 20.12.2017 N 399-ФЗ.

Нужна ли экспертиза?

В соответствии с п. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация по проведению капремонта объектов подлежит экспертизе. Экспертиза не проводится:

  • при капремонте жилого дома высотой до 3 этажей, состоящего из блоков (не более 10 единиц), если для работ не привлекаются бюджетные средства;
  • при капремонте объектов индивидуального строительства (отдельно стоящие здания до трех этажей для проживания одной семьи);
  • при капремонте, если для проведения работ не требуется получение разрешения.
Экспертиза проводится обязательно, если для капремонта привлекаются бюджетные средства, а также средства юрлиц, уставный капитал которых состоит на 50% из государственных средств.

Права и обязанности жильцов

При рассмотрении региональной программы у владельцев МКД возникает много насущных вопросов относительно будущего капремонта.

Должны ли предоставлять доступ в квартиру?

Согласно п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» собственники помещений обязаны предоставить доступ в занимаемое помещение для выполнения ремонтных работ.

Кто возмещает ущерб?

В соответствии с п. 37 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» возмещение расходов, связанных с проведением капремонта, необходимо заложить в смету на проведение капремонта. Соответственно, возмещаться данные расходы будут из взносов собственников.

Если же нанесен ущерб после подписания акта выполненных работ (в результате некачественного ремонта и пр.), то возмещать ущерб должен региональный оператор (или подрядчик).

Согласовывает ли регоператор перечень работ с владельцами помещений?

Регоператор подает предложение о необходимом перечне и объеме капремонта, а собственники должны утвердить его либо предложить другие (более насущные) работы. Если на собрании перечень не утвержден, то согласовывает его орган муниципалитета.

Предоставляет ли смету расходов по требованию?

Вместе с перечнем работ на согласование регоператор должен предоставить дефектную ведомость и смету плановых работ. Но смета расходов может измениться и в сторону уменьшения (при проведении конкурса), и в сторону увеличения максимально на 10 % (при выявлении необходимых дополнительных работ).

Для чего создан Фонд капремонта?

Фонд капитального ремонта создан для аккумулирования и управления денежными средствами, которые отчисляют собственники МКД для проведения ремонтных работ в будущем. Сюда могут направляться доходы, полученные при использовании общего имущества (от аренды помещений, рекламных плоскостей и пр.). Есть два варианта размещения сбора на капремонт:

  1. на спецсчете;
  2. на счетах регионального оператора.

Владельцами спецсчета могут быть ТСЖ или управляющая компания.

Есть ли отличия при непосредственном управлении собственниками жилья?

Если собрание собственников вынесло решение о размещении взносов на капремонт на спецсчете, то собственники самостоятельно определяют сроки проведения капремонта (не позднее установленных региональной программой). Если на момент проведения работ средств недостаточно, то принимается решение о поиске дополнительного источника финансирования (кредит, дополнительные взносы и пр.).

Если при использовании схемы накопления посредством спецсчета собираемость средств составила менее 50 % от установленной суммы, то по решению муниципалитета МКД переводится на счет регоператора (в «общий котел»).

По такой же схеме МКД переходит к регоператору, если собственники не успевают провести капремонт в сроки, установленные региональной программой.

Как узнать о начале процесса?

  • Узнать, когда планируется провести капремонт МКД, можно на сайте https://www.reformagkh.ru/.
  • Кроме этого портала воспользоваться можно сайтом администрации города.
  • Также данной информацией владеет управляющая компания либо глава ТСЖ.

Как установить необходимость включения здания в региональную программу?

Приказом от 04.08.2014 N 427/пр введены в действие методические рекомендации установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ним происходит процедура установления необходимости капремонта.

Необходимость проведения капремонта устанавливают путем плановых, периодических и внеплановых осмотров с учетом технической документации объекта. Если возникает спорный вопрос относительно необходимости включения здания в региональную программу, то такой спор решается комиссионно. Включать объекты в региональную программу можно также на основании заявок управляющих компаний или ТСЖ.

Возможен ли перенос реконструкции по времени?

Перенести указанные в региональной программе сроки возможно при соблюдении некоторых условий.

Как перенести на более ранний период?

Перенести на ранний период капремонт можно:

  • если такая необходимость подтверждается мониторингом управляющей компании (собственников МДК, ТСЖ или другим уполномоченным для этого органом);
  • если данное решение принято на собрании собственников МКД при достаточном количестве накопленных ими денежных средств.
Если ремонт действительно необходим, то может быть принято решение о привлечении региональным оператором иных средств, но с обязательным последующим их возмещением за счет допвзносов.

Для перенесения капремонта владельцам МКД (управляющей компании) необходимо обратиться в органы муниципалитета с заявлением и актами технического состояния дома.

Когда можно отложить или выполнить капремонт позже?

Согласно ст. 168 ЖК РФ перенести капремонт на более поздний срок можно, если такое решение было принято на общем собрании собственников МКД. Решение собственников для переноса сроков не требуется, если:

  • отсутствуют конструктивные составляющие, которые подлежали капремонту;
  • работы были проведены ранее и повторное их выполнение не требуется;
  • были нарушены сроки, предусмотренные региональной программой для проведения капремонта;
  • невозможно провести капремонт в установленные сроки из-за воспрепятствования собственников оказанию таких услуг.

Любое здание со временем приходит в негодность. Капремонт МКД требует значительных средств, поэтому лучше деньги на такие расходы копить постепенно на спецсчете или на счете регоператора. Средства со спецсчета можно использовать только на объект, собственники которого собирали средства. Но при экстренных работах «общий котел» не будет поддержкой. Выбор всегда остается за владельцами жилья.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 938-51-93 Москва
+7 (812) 467-38-65 Санкт-Петербург

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Мы в соц.сетях

Юридическая консультация онлайн
Обсуждения
Александр Сторонам договора при добровольном страховании имущества не запрещается включать в договор условия, не противоречащие за...2
Екатерина Здравствуйте. Никаких документов к отправляемым медикаментам не нужно, если это не сертифицированные медицинские изделия...2
Екатерина Здравствуйте, Варвара. Вещи принадлежащие умершему заключенному подлежат передаче родственникам после установления их ли...2
Екатерина Здравствуйте. В соответствии со ст.39 УИК России исправительные работы отбываются осужденным не в исправительной колонии...16
Екатерина Здравствуйте, Ульяна. Если речь идет о событиях происходивших в одно и то же время, то Вас не должны привлекать к админи...18
Анжела Муж попал в аварию и сильно разбил машину и при этом еще его лишили прав, обнаружили остаточное опьянение. Решили на сем...6
Елена Мы купили в 2013 году квартиру с газовой плитой. Это дешевле и выгоднее обходится, чем электричество. По закону, провер...2
Получите юридическую консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-93 Москва +7 (812) 467-38-65 Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: