Главным документом, позволяющим начать возведение либо реконструкцию объекта недвижимости, является разрешение местных органов власти на строительство.
По Градостроительному кодексу 51 статьи получение такого разрешения представляется обязательной процедурой, а не добровольным желанием каждого застройщика. В противном случае за самовольное возведение будет грозить административная ответственность, да и многих других действий (подключение коммуникаций либо получение кредита на застройку) выполнить будет нельзя.
- В каких случаях требуется?
- Для каких случаев не требуется?
- Ответственность
- Порядок получения
- Кто выдает?
- Куда обращаться?
- Необходимые документы
- Устанавливающие право собственности
- Проектные
- Заключение экспертизы
- Написание заявления
- Срок получения
- На какой срок выдается?
- Когда действие прекращается?
- На каком основании могут отказать и что делать?
В каких случаях требуется?
По 51 статье Градостроительного Кодекса разрешительный акт со стороны муниципалитета обязателен к получению при возведении любых объектов капитального строительства:
- многоквартирный дом;
- таунхаус;
- индивидуальное жилое строение;
- сложные объекты технического назначения.
Получение данного документа требуется при строительстве или реконструкции практически любых объектов капитального строительства.
Для каких случаев не требуется?
Имеется ряд ситуаций, когда услуга выдачи специального разрешения на строительство на земельном наделе для садоводства и огородничества, участке для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) либо индивидуального жилищного строительства (ИЖС), не является обязательным. Все они перечислены в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса:
- Возведение гаража на участке, который не предназначен для бизнеса.
- Вспомогательные компактные сооружения:
- баня;
- беседка;
- навес;
- сарай;
- погреб;
- летняя кухня.
- Внутриканальные коммуникационные соединения.
- Дополнительные постройки, необходимые для подключения к инженерным сетям.
- Перестройка здания без изменения капитальных элементов конструкции.
Ответственность
Дом, который выстроили без разрешения муниципальных органов власти, откажется регистрировать БТИ.Такое здание в будущем нельзя продать, сдать в аренду или подарить. За самовольное строительство предусмотрены суровые санкции, обозначенные в части 5 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях.
Нарушителей ожидают следующие наказания:
- физические лица могут быть подвергнуты штрафу на сумму от 2 до 5 тысяч рублей;
- должностных лицо ожидает более строгое наказание от 19 900 до 50 000 рублей;
- индивидуальных предпринимателей ждёт штраф от 20 до 50 тысяч рублей с приостановкой деятельности на срок до трёх месяцев;
- организации будут наказаны штрафом на суммы от 500 000 до одного миллиона рублей с приостановкой деятельности на срок до трёх месяцев.
Порядок получения
Для получения разрешения на возведение объекта потребуется профессионально разработать проект. Оптимальный вариант — обратиться в проектную организацию, которые присутствуют в любом городе. Компания предложит вам на выбор имеющиеся в наличии проекты или предложит «с нуля» разработать новый. В ином случае вам придётся самостоятельно готовить полный комплект инженерных и архитектурно-строительных бумаг.
Далее мы дадим пошаговую инструкцию, к кому обращаться, как правильно получить разрешение на возведение здания, какие действия и в какой последовательности необходимо выполнить.
Кто выдает?
При этом здесь имеются ограничения:
- при выполнении строительных работ с использованием недр земли потребуется завизировать документ в Министерстве природных ресурсов и экологии;
- при ведении строительства в рамках границ исторических поселений нужно будет согласование с органом власти, уполномоченным в области охраны зданий культурного наследия.
Куда обращаться?
Заявка подаётся в муниципалитет или иной орган местного самоуправления. Это можно сделать лично через МФЦ (многофункциональный центр) или через интернет онлайн. Для подачи заявки нужно лично с подготовленным пакетом документом обратиться напрямую в МФЦ по месту нахождения земельного участка.
Возможно обращение через представителя, но в таком случае придётся позаботиться о выдаче доверенности. По закону ждать в очереди предстоит не более пятнадцати минут, а само ваше заявление должны официально оформить за один рабочий день.
Если вы ведете жилую застройку с использованием недр, необходим документ, предоставляющий право на них. При строительстве здания в границах зоны исторического поселения нужно приложить описание внешнего облика дома в текстовом и графическом вариантах, где следует обозначить:
- главные данные возводимого здания;
- будущую гамму цветового решения;
- предполагаемые материалы для строительства;
- планы и виды по фасадам.
Необходимые документы
Статья 51 Градостроительного кодекса регламентирует, что в обязательном порядке должны быть представлены:
- заявление, которое пишется по шаблону при обращении в муниципалитет или иной местный орган самоуправления;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности застройщика;
- комплект проектной документации;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.
Устанавливающие право собственности
Основным правоустанавливающим документом является свидетельство о регистрации права собственности. К нему должны прилагаться договор купли-продажи, дарения либо завещания.
Проектные
Следующим шагом в сборе всех необходимых разрешительных бумаг будет подготовка и разработка проектной документации. Статья 51 Градостроительного кодекса указывает перечень необходимых документов, которые следует заранее подготовить перед обращением в разрешительный центр:
- градостроительный план участка;
- подробная план-схема с точным указанием здания, границ и других строений, а также мест подъезда;
- архитектурные решения с показом внешнего вида и изображением здания на чертежах в графическом виде;
- конструкция здания – схемы чертежей объекта, конструкционные планы этажей, схемы каркасов и перегородок, перекрытий и фундамента;
- подробная пояснительная записка с реквизитами законодательного акта о строительстве и данными о проектной организации, договор застройщика с подрядной организацией, технические сведения согласно части 7 статьи 48 Градостроительного кодекса;
- схемы подвода коммуникационных сетей с указанием расположения инженерного оборудования и других технических объектов, сведения об электро- и водоснабжении, вентиляции и отоплении, систем охлаждения и газоснабжения, а также о прочих технологических разработках, которые будут применяться в дальнейшем при проведении технологического подключения;
- при необходимости нужно приложить проекты по демонтажу и сносу старого здания, в том числе его блоков и частей;
- документ о проведении государственной экспертизы с положительным решением;
- сведения о пожарной безопасности и планируемом техническом оснащении здания, которые снизят риск возгорания на территории строительного объекта;
- согласие всех собственников (если их несколько) на проведение строительных работ либо реконструкцию;
- смета затрат на строительство.
Всё это относится к объектам капитального строительства, застройщик или готовит эти документы самостоятельно, или обращается в специализированные организации, которые выполнят эту работу за определенную договорную оплату.
Чтобы получить разрешение на ИЖС, от застройщика из проектной организации потребуется следующий список бумаг:
- ГПЗУ – градостроительный план участка, выданный в период последних трёх лет со дня написания заявления на разрешение;
- СПОЗУ – схема планировочной организации участка, на котором будут отмечены места дислокации объектов ИЖС;
- описание того, как внешне будет выглядеть объект, если строительство будет вестись в области исторических поселений.
Сами критерии индивидуального жилого дома чётко определены подпунктом 1 пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса. Согласно им, требуется соответствие трём параметрам:
- в доме не должно быть более трёх этажей;
- официально должна проживать только одна семья;
- общая площадь застройки не может составлять более полутора тысяч квадратных метров.
Заключение экспертизы
Даже в случае строительства загородного дома она проводится местными разрешительными органами, куда необходимо обратиться с пакетом требуемых документов. Помимо этого, в любом регионе можно провести негосударственную экспертизу, но в этом случае к заключению нужно приложить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего документ.
Больше о том, зачем нужна экспертиза строительных и ремонтных работ и каковы нюансы ее проведения, можно узнать здесь.
Написание заявления
Заявление пишется на имя главы города или района, единого шаблона для данного документа не существует, составляется оно в произвольной форме, но есть некоторые обязательные моменты, которые нужно учитывать при его написании.
Составлять его нужно в двух экземплярах, один оставляя себе, подавать можно лично либо по почте, а также через сайт Государственных услуг. Ответ вам обязаны дать в срок не позднее тридцати суток.
При написании ходатайства в верхней части нужно указать:
- получателя с указанием должности начальник и его ФИО;
- сведения о заявителе (ФИО, данные адресные и контактные, телефон для связи);
- указать отдельной строкой, что вы подаёте именно «Заявление»;
- далее заполняется просьба о выдаче («Прошу выдать …») с указанием объекта, его адреса и характеристик;
- отдельно необходимо дать сведения о земельном участке с указанием серий и номеров свидетельства на собственность, кадастровых данных, проектных документов, экспертизах и другой относящейся к нему информации;
- в итоге в приложении перечисляем прилагаемые документы, ставим дату и подпись.
Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство
Срок получения
Не более чем в десятидневный срок с даты обращения представитель муниципалитета обязан проверить документацию и вынести аргументированное решение о выдаче. В результате после проверки орган администрации должен вынести одно из двух решений:
- выдать разрешение на строительство;
- отказать в выдаче разрешения.
После получения собственником разрешения он передаёт всю инженерную документацию в уполномоченный орган.
На какой срок выдается?
После этого в случае необходимости нужно обращаться в муниципалитет с заявлением о продлении разрешения на конкретный срок, приводя соответствующие аргументы.
Когда действие прекращается?
Основания для прекращения действия разрешения исчерпывающе изложены с п.21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса:
- если происходит принудительное окончание права на участок, в том числе при его изъятии для нужд государства;
- если получено предписание о его несоответствии правилам для приаэродромной территории;
- если произошёл отказ от права владения участком;
- если участок был предоставлен пользователю недр для ведения необходимых ему работ.
Помимо этого, срок действия разрешения автоматически прекращается после завершения периода в десять лет, на который он предоставляется, а также по решению суда.
- Что такое технический надзор и контроль и в чем их отличие?
- Каковы правила проведения ремонтных работ в будни и выходные дни в МКД, нормы шума и ответственность за нарушение режима?
На каком основании могут отказать и что делать?
Принимаемые меры зависят от причины отказа, но в любом случае необходимо будет устранить недостатки, которые будут указаны в ответе, который дала организация.
Существенными аргументами для отказа являются серьёзные ошибки и нарушения в представленной документации, а также несоответствие нормам Градостроительного кодекса. После их устранения можно вновь попытаться получить одобрение властей.
Нельзя недооценивать важность получения разрешения на строительство.
Удовлетворяя нужды собственника в жилье и в прокладке инженерно-сетевых коммуникаций, необходимо помнить о ряде обстоятельств: внешний вид здания и безопасность строения обязаны соответствовать требованиям региональных критериев. Не забывайте об этом, чтобы избежать проблем и волнений в будущем.