Услуги риэлтора при покупке и продаже недвижимости в 2026 году: что входит, оплата и договор

Риелтор — специалист, который выступает посредником при продаже, покупке или сдаче недвижимости. В 2026 году его работа заключается в полном сопровождении сделки: от подготовки документов до регистрации права собственности. Профессиональный агент изучает рынок, готовит объект к продаже, составляет договоры, организует показы, ведет переговоры и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

Законодательное регулирование деятельности риелторов

Деятельность риелторов регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 39 «Возмездное оказание услуг») и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Оба акта регулируют возмездное оказание услуг, которыми являются услуги риелтора. Специальных требований к лицензированию или обязательной сертификации риелторской деятельности в России не установлено.

Сфера деятельности агента по недвижимости: что входит в услуги?

Сопровождение сделки при покупке и продаже квартиры

Сопровождение сделки предполагает работу агента с момента подготовки квартиры до перехода права собственности покупателю. Квартиру подготавливают как внешне (фотосъемка, уборка, мелкий ремонт), так и документально (проверка правоустанавливающих документов, выписок из ЕГРН, согласий супругов). Специалист присутствует на всех важных этапах сделки, подсказывает, согласовывает, поддерживает, зачастую работает по доверенности от клиента, оказывает сопровождение в МФЦ, Росреестре, кадастровой палате, БТИ, банке.

Сдача квартиры в аренду

Сдача квартиры включает проверку документов на недвижимость, поиск арендаторов, составление договора найма. В случае сдачи недвижимости риелтору важно найти квартиросъемщиков согласно требованиям собственника: семейная пара, без животных, без детей, с определенным уровнем дохода. Агент также может взять на себя контроль за своевременной оплатой аренды и состоянием квартиры.

Оценка недвижимости

Оценка при продаже — это эквивалент скорости нахождения покупателя. Определение цены — это нахождение адекватного соотношения желания продавца и возможности покупателя, помноженное на убеждение риелтора. Профессиональный агент анализирует аналогичные предложения на рынке, учитывает состояние объекта, инфраструктуру района, транспортную доступность.

Кто может заниматься риелторской деятельностью?

В России нет ВУЗов, выдающих дипломы по специальности «риелтор». Оказывать услугу могут юридические лица, физические лица, самозанятые граждане, индивидуальные предприниматели. По сути, риелтором можно работать вне зависимости от образования, возраста и даже компетентности в данной отрасли.

Однако агентства, дорожащие своей репутацией, тщательно отбирают персонал, проводят непрерывное обучение, требуют знания законодательства (ГК РФ, Закон о регистрации недвижимости, Закон о защите прав потребителей) и практических навыков ведения переговоров.

Перечень обязанностей сторон по договору

Агент обязан:

1. Оказать помощь клиентам в сборе и проверке документов.
2. Провести качественную подготовку объекта к продаже (оценка, фотосъемка, реклама).
3. Предоставлять необходимую информацию по существу ведения дела.
4. Организовать показы объекта потенциальным покупателям.
5. Обеспечить юридическое сопровождение сделки.

В основном агенты заключают эксклюзивные договоры с клиентами, в соответствии с которыми выступают от их лица.

Клиент обязан:

1. Содействовать риелтору: оперативно показывать объект, быть готовым к выходу на сделку в назначенное место и время.
2. Предоставить полную и достоверную информацию об объекте.
3. Не препятствовать показу объекта покупателям.
4. Оплатить все задолженности по коммунальным платежам до заключения сделки.
5. После заключения сделки выплатить вознаграждение риелтору в денежной сумме, прописанной в договоре.

Ответственность сторон

В случае неисполнения обязательств риелтор не получает вознаграждение от клиента. Если клиент решает в обход риелтора провести самостоятельно сделку с покупателем, найденным агентом, то обязуется выплатить договоренную денежную сумму либо добровольно, либо в судебном порядке.

Важно понимать, что проверить квартиру «на чистоту» на 100% невозможно, и агентство не несет ответственности, если по упущению какого-либо обстоятельства сделку признают недействительной, если иное не предусмотрено договором.

Однако если агентство уполномочено провести экспертизу квартиры и предоставляет в письменной форме заключение о юридической чистоте объекта, то все убытки клиента в случае недействительной сделки могут быть возложены на исполнителя.

По статистике судебной практики суды освобождают агентов от ответственности, так как при совершении сделки они выступают всего лишь посредниками и не фигурируют в договоре купли-продажи или найма. Но если агент целенаправленно ввел клиента в заблуждение, то будет отвечать за содеянное согласно законодательству РФ.

Как оплачивается работа агента по недвижимости?

Единого тарифа оплаты услуг риелторов не существует. Стоимость услуг колеблется и в среднем составляет 2–5% от стоимости сделки. В абсолютных величинах эти проценты превращаются в 150 000–400 000 рублей за одну сделку в зависимости от региона и сложности объекта.

• В том случае, когда клиентом выступает собственник, агентство обговаривает с ним желаемую сумму с продажи (сдачи) квартиры, сопоставляя с рыночной стоимостью, затем выставляет объект в рекламу уже с надбавкой агентской комиссии.
• Если клиентом выступает покупатель, то он и производит оплату агентских услуг. Расчет может быть как наличными агенту в руки, так и при помощи банковского перевода на счет компании. Данное условие оговаривается сторонами.

Порядок оплаты по договору оказания услуг вы найдете тут.

Договор на оказание риелторских услуг

Сторонами договора выступают агент, именуемый как «ИСПОЛНИТЕЛЬ», и клиент, именуемый как «ЗАКАЗЧИК».

Предмет договора

«ИСПОЛНИТЕЛЬ» по настоящему договору обязуется оказать «ЗАКАЗЧИКУ» комплекс услуг по продаже (сдаче) объекта недвижимости, а «ЗАКАЗЧИК» обязуется принять и оплатить указанные услуги.

Права и обязанности сторон

«ЗАКАЗЧИК» вправе:

• Требовать от «ИСПОЛНИТЕЛЯ» качественное исполнение обязанностей по договору.
• Узнавать от «ИСПОЛНИТЕЛЯ» информацию об этапах работ, выполненных по договору.
• Получать от «ИСПОЛНИТЕЛЯ» информацию о возможных способах сдачи или продажи объекта.
• При необходимости оформить нотариальную доверенность на «ИСПОЛНИТЕЛЯ» для сбора документов, необходимых при проведении сделки, а также компенсировать затраченные на это финансы.

«ЗАКАЗЧИК» обязуется:

1. Сообщать о состоянии объекта и ставить в известность «ИСПОЛНИТЕЛЯ» о каких-либо изменениях в параметрах объекта в момент действия договора.
2. Не препятствовать показу объекта покупателям (съемщикам), приведенным «ИСПОЛНИТЕЛЕМ».
3. Не делать перепланировок без ведома «ИСПОЛНИТЕЛЯ».
4. Собрать все необходимые для проведения сделки документы и передать их «ИСПОЛНИТЕЛЮ» в установленном объеме.
5. Незамедлительно сообщать «ИСПОЛНИТЕЛЮ» об обстоятельствах, препятствующих проведению сделки (утрата необходимого для сделки документа и прочее).
6. До заключения договора купли-продажи или найма оплатить все необходимые налоги и платежи (ЖКХ, телефон, электроэнергия, охрана и прочее), связанные с объектом. В случае неисполнения данных обязательств стоимость объекта уменьшается на сумму, аналогичную для выплаты долгов.
7. Присутствовать с оригиналами документов на заключении сделки в заранее назначенное место и время, и:
   1. подписать договор по продаже или сдаче объекта;
   2. направить документы на государственную регистрацию.
   В обоих случаях собственники объекта должны иметь при себе документы, удостоверяющие их личность, документы, подтверждающие брак, если таковой имеется, и нотариальное согласие второго супруга.
8. Уплатить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» оговоренную денежную сумму и подписать Акт выполненных работ.
9. Передать объект покупателю (съемщику) в порядке и в сроки, установленные по договору.
10. Не предпринимать каких-либо действий (лично или через других посредников) по предмету настоящего договора, не проводить переговоры с покупателем (съемщиком) объекта, подобранным «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», и не проводить с ним сделок по отчуждению объекта без ведома «ИСПОЛНИТЕЛЯ».
11. Незамедлительно оповестить «ИСПОЛНИТЕЛЯ» о случае отчуждения объекта без участия «ИСПОЛНИТЕЛЯ» в период действия настоящего договора, а также о заключении подобных договоров с посторонними агентствами недвижимости и иными посредниками.

«ИСПОЛНИТЕЛЬ» вправе:

1. Потребовать от «ЗАКАЗЧИКА» исполнения своих обязанностей по настоящему договору.
2. Для выполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором, привлекать третьих лиц на условиях по своему усмотрению на основании письменного соглашения с ними.

«ИСПОЛНИТЕЛЬ» обязуется:

1. Организовать мероприятия, направленные на поиск покупателя (съемщика) объекта, в частности с привлечением личной базы данных и средств массовой информации.
2. Организовывать просмотры объекта для покупателей (съемщиков).
3. По требованию информировать «ЗАКАЗЧИКА» о ходе исполнения обязательств по настоящему договору.
4. Проверить на юридическую грамотность документы, которые предоставляет «ЗАКАЗЧИК».
5. Взять на себя все организационные моменты, касающиеся подписания договора купли-продажи (найма) объекта.
6. Оказать помощь в подаче документов на государственную регистрацию.
7. Обеспечить сохранность документов, полученных от «ЗАКАЗЧИКА».

Ответственность сторон

• За неполное и несоответствующее выполнение своих обязанностей стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
• При расторжении договора в одностороннем порядке со стороны «ЗАКАЗЧИКА» на стадии выполнения работ уплаченная сумма «ЗАКАЗЧИКУ» не возвращается.
• В случае предоставления неверных сведений, обмана «ИСПОЛНИТЕЛЯ» «ЗАКАЗЧИКОМ», деньги на стадии выполнения работы не возвращаются «ЗАКАЗЧИКУ».
• В случае несвоевременной оплаты за проведенную сделку «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», «ЗАКАЗЧИК» должен будет помимо основного долга оплатить и пени.

Часто задаваемые вопросы

Да, обязательно. Договор защищает интересы обеих сторон, четко определяет обязанности риелтора, размер вознаграждения и условия оплаты. Без письменного договора доказать факт оказания услуг и взыскать вознаграждение или компенсацию убытков будет крайне сложно.

Это зависит от договоренности сторон. Чаще всего услуги риелтора оплачивает продавец, закладывая комиссию в стоимость объекта. Однако покупатель также может нанять своего агента для поиска подходящего варианта и проверки юридической чистоты сделки.

Это зависит от условий договора. Если договор предусматривает оплату только за результат (заключение сделки), то при отсутствии покупателя вознаграждение не выплачивается. Если же оплачивались конкретные услуги (реклама, показы), то возврат возможен только в случае их ненадлежащего оказания.

Как правило, нет, если иное не предусмотрено договором. Риелтор выступает посредником и не является стороной договора купли-продажи. Однако если агент предоставил письменное заключение о юридической чистоте объекта, а сделка была признана недействительной из-за скрытых обременений, клиент может взыскать убытки через суд.

Риелтор должен проверить: выписку из ЕГРН (актуальность, наличие обременений), правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве), паспорта всех собственников, согласие супруга на продажу (если квартира приобретена в браке), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписку из домовой книги.

Да, можно. Условия расторжения прописываются в договоре. Обычно при одностороннем расторжении по инициативе клиента уплаченный аванс не возвращается, если риелтор уже начал выполнять свои обязанности (разместил рекламу, провел показы).